Historische SMBl. NRW.
Aufgehoben durch RdErl. v. 26.1.2006 - MBl.NRW. 2006 S. 116
Historisch:
Wohnraumförderungsbestimmungen (WFB) RdErl. d. Ministeriums für Städtebau und Wohnen, Kultur und Sport v. 5.2.2003 IV A 2 - 2010 - 05/03
Wohnraumförderungsbestimmungen
(WFB)
RdErl. d. Ministeriums für Städtebau und Wohnen, Kultur und Sport v.
5.2.2003
IV A 2 - 2010 - 05/03
Inhaltsübersicht
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
2
2.1
2.2
2.3
2.4
2.41
2.42
2.5
2.6
2.61
2.62
2.7
2.8
2.9
3 Gruppenwohnungen und
Pflegewohnplätze für ältere, pflegebedürftige oder behinderte Menschen
3.1 Gruppenwohnungen
3.2 Pflegewohnplätze
3.3 Zusatzdarlehen
5
5.1
5.2
5.3
5.31
5.32
5.4
5.5
5.6
5.7
5.8
5.9
6
6.1
6.2
6.3
6.4
7
7.1
7.2
7.3
7.4
7.5
7.6
8
8.1
8.2
8.3
9
10
10.1
10.2
Anlage 1:
Städtebauliche Voraussetzungen, Denkmalschutz, Planung der Bauvorhaben,
Ausstattung, bauaufsichtliche Behandlung, Anpassungs- und Sicherungsmaßnahmen
in Bergbaugebieten
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Anlage 2:
Bestimmungen über die soziale
Wohnraumförderung aus der Ausgleichszahlung nach dem Gesetz über den Abbau der
Fehlsubventionierung im Wohnungswesen (AFWoG)
1.
2.
3.
4.
1
Allgemeine Grundsätze
Begünstigter Personenkreis
Die Fördermittel werden auf der
Grundlage des Gesetzes über die soziale Wohnraumförderung
(Wohnraumförderungsgesetz – WoFG) und der Verordnung über die
Abweichung von den Einkommensgrenzen nach § 9 Abs. 2 des
Wohnraumförderungsgesetzes (VO WoFG NRW) bewilligt für
a) Begünstigte, deren Einkommen die Einkommensgrenze nach
§ 9 Abs. 2 WoFG in Verbindung mit § 1 VO WoFG NRW nicht
übersteigt (Einkommensgruppe A);
b) wirtschaftlich leistungsfähigere
Begünstigte, deren Einkommen die Einkommensgrenze nach § 9 Abs. 2
WoFG in Verbindung mit § 1 VO WoFG NRW um bis zu 40 v.H. übersteigt
(Einkommensgruppe B).
Die näheren Bestimmungen über die
Ermittlung des Einkommens im Einzelfall sind dem Einkommensprüfungserlass 2002
in der jeweils geltenden Fassung (SMBl. NRW. 2370) und den Verwaltungsvorschriften
zum Wohngeldgesetz zu entnehmen.
Art der eingesetzten Mittel
Für die soziale Wohnraumförderung werden sowohl Mittel des
Bundes als auch des Landes eingesetzt.
Kein Rechtsanspruch
Auf die Bewilligung der Fördermittel besteht kein Rechtsanspruch.
Nicht förderfähiger Wohnraum
Ausgeschlossen
ist die Förderung von Wohnraum, der
1.41
auf einem Grundstück steht oder errichtet werden soll, das
- außerhalb des
Landes Nordrhein-Westfalen liegt oder
- mit einem Bergschadenverzicht
belastet ist, der über die in Nummer 7 der in Anlage 1
aufgeführten Beschränkungen hinaus geht,
1.42
in seinem Wohnwert durch Immissionen erheblich beeinträchtigt ist,
1.43
als Ersatzwohnraum errichtet werden soll, der aus anderen Zielsetzungen als
denen der Städtebauförderung oder der sozialen Wohnraumförderung benötigt wird,
1.44
nicht nachhaltig an den begünstigten Personenkreis vermietet werden kann.
Sollen in demselben Gebäude auch nicht geförderte Wohnungen oder Gewerberäume
erstellt werden, muss auch insoweit die nachhaltige Vermietbarkeit gesichert
sein.
1.45
Abgesehen von den Fällen der Nummern 5.5 und 5.6 dürfen Bauvorhaben, mit deren
Ausführung bereits vor Erteilung der Förderzusage begonnen worden ist, nicht
gefördert werden, es sei denn, die Bewilligungsbehörde hat gemäß Nummer 7.25 in
den vorzeitigen Baubeginn eingewilligt. Als Vorhabenbeginn ist der Abschluss
von Lieferungs- und Leistungsverträgen anzusehen, die der Ausführung
zuzurechnen sind; Planung, Bodenuntersuchung und Grunderwerb gelten nicht als
Beginn des Bauvorhabens. Der Abschluss von Lieferungs- und Leistungsverträgen
steht der Förderung dann nicht entgegen, wenn der Antragstellerin oder dem
Antragsteller nach diesem Vertrag ein Rücktrittsvorbehalt gemäß Nummer 5.53
Satz 1 eingeräumt ist und ihr oder ihm im Falle des Rücktritts – außer den
Kosten für Planung, Bodenuntersuchung und Grunderwerb – keine weiteren Lasten
entstehen. Mit der Ausführung der Verträge darf im Sinne von Satz 1 auch bei
Vereinbarung eines Rücktrittsvorbehaltes nicht begonnen werden.
Voraussetzungen für die Förderempfängerin oder den Förderempfänger
1.51
§ 11 Abs. 3 WoFG bestimmt im Einzelnen, welche Voraussetzungen die
Förderempfängerin oder der Förderempfänger erfüllen müssen. Fördermittel können
auf Antrag auch einer Förderempfängerin oder einem Förderempfänger bewilligt
werden, für die oder den an einem geeigneten Baugrundstück ein Erbbaurecht auf
die Dauer von mindestens 75 Jahren bestellt ist. Die Bewilligungsbehörde kann
eine kürzere Laufzeit des Erbbaurechts zulassen, wenn sichergestellt ist, dass
die planmäßige Tilgung der Fördermittel spätestens 10 Jahre vor Ablauf des
Erbbaurechts endet.
1.52
Die Bewilligungsbehörden haben eine Stellungnahme der
Wohnungsbauförderungsanstalt zu den persönlichen Voraussetzungen, insbesondere
zur Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit der Bauherrin oder des Bauherrn
anzufordern und diese als ihre Entscheidung zu verwenden, wenn das beantragte
Darlehen zusammen mit schon bestehenden Darlehensverbindlichkeiten gegenüber
der Wohnungsbauförderungsanstalt 50 000 Euro übersteigt. Soweit die
Wohnungsbauförderungsanstalt die persönlichen Voraussetzungen nicht oder nur
mit weiteren Auflagen oder Bedingungen bestätigt, hat die Bewilligungsbehörde
auch deren Begründung in ihren Bescheid aufzunehmen. Satz 1 gilt nicht bei
natürlichen Personen, die Wohneigentum zur Selbstnutzung errichten oder
erwerben.
1.53
Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit können bei der Errichtung oder dem
Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums– soweit keine entgegenstehenden Umstände
bekannt geworden sind – in der Regel unterstellt werden, wenn die
Gesamtfinanzierung gesichert und die Tragbarkeit der Belastung gewährleistet
erscheint.
1.54
Werden den Bewilligungsbehörden von Bauherrinnen oder Bauherren, bei deren Prüfung
gemäß Nummer 1.52 die Wohnungsbauförderungsanstalt einzuschalten ist, Umstände
bekannt, aus denen zu schließen ist, dass eine Bauherrin oder ein Bauherr nicht
die erforderliche Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit besitzt, haben sie die
Wohnungsbauförderungsanstalt unverzüglich zu unterrichten.
Finanzierungsgrundsätze, Eigenleistungen, Bedingungen für Fremdmittel
1.61
Gesicherte Gesamtfinanzierung
Die
Bewilligung von Fördermitteln setzt voraus, dass die Finanzierung der Gesamtkosten
gesichert erscheint.
1.62
Eigenleistungen
Die Förderempfängerin oder der
Förderempfänger hat eine angemessene Eigenleistung zu erbringen.
1.621
Als angemessen gilt eine Eigenleistung in Höhe von mindestens
a) 20 v.H. der Gesamtkosten bei
Mietwohnungen,
b)15 v.H. der
Gesamtkosten bei selbst genutztem Wohneigentum, eine Eigenleistung, die
mindestens 10 v.H. der anteiligen Gesamtkosten beträgt, darf bei Haushalten mit
zwei und mehr Kindern im Sinne von Nummer 5.22 nicht als unzulänglich angesehen
werden, wenn die Belastung tragbar erscheint. Selbsthilfeleistungen sind durch
schriftliche Erklärungen auf Vordruck nach vorgeschriebenem Muster glaubhaft zu
machen.
1.622
Bei der Förderung von selbst genutztem Wohneigentum ist das Darlehen gemäß
Nummern 5.312 und 5.63 auf Antrag als Ersatz der Eigenleistung anzuerkennen.
Auf dem Grundstück nicht dinglich gesicherte Fremdmittel dürfen nicht als
Ersatz der Eigenleistung anerkannt werden.
1.63
Bedingungen für Fremdmittel
1.631
Vor Auszahlung der Fördermittel, die für die Errichtung oder den Erwerb
selbstgenutzten Wohnraums bewilligt werden, ist nachzuweisen, dass die
Fremdmittel folgende Voraussetzungen erfüllen:
a) Unkündbar für
die Gläubigerin oder den Gläubiger während der vollen Laufzeit. Anstelle der
Unkündbarkeit kann eine Prolongation vereinbart werden, die frühestens nach
Ablauf von 10 Jahren in Kraft treten darf.
b) Gleichbleibender Zinssatz für die Dauer von 10 Jahren (soweit nicht
unverzinslich).
c) Mindesttilgung von 1 v.H. des Ursprungskapitals zuzüglich der durch die
fortschreitende Tilgung ersparten Zinsen.
1.632
Für Fremdmittel gelten im übrigen folgende Bedingungen:
a) Ist eine Sicherung von
Fremdmitteln durch Grundschulden vorgesehen, haben die Grundstückseigentümerin
oder der Grundstückseigentümer (Erbbauberechtigte) und die
Grundschuldgläubigerin oder der
Grundschuldgläubiger vor Auszahlung der bewilligten Wohnraumfördermittel
gegenüber der Wohnungsbauförderungsanstalt eine Grundschuldverpflichtungserklärung
abzugeben.
b) Bei der
dinglichen Sicherung darf ein Rang vor der Hypothek zur Sicherung der
bewilligten Wohnraumfördermittel nur den Grundpfandrechten für diejenigen
Fremdmittel eingeräumt werden, die der Deckung der im Antrag angesetzten
Gesamtkosten dienen.
c) Übersteigen vor der Bebauung
vorhandene, am Baugrundstück dinglich gesicherte Verbindlichkeiten den Wert des
Baugrundstücks und der verwendeten Gebäudeteile, ist eine Förderung
ausgeschlossen.
1.633
Die Wohnungsbauförderungsanstalt kann Ausnahmen von den Nummern 1.631und 1.632,
insbesondere zur Berücksichtigung der Lage auf dem Kapitalmarkt, zulassen und
den Einsatz von Fremdmitteln von besonderen Voraussetzungen abhängig machen.
1.634
Wohnungen, zu deren Finanzierung Finanzierungsbeiträge von Wohnungssuchenden
gefordert werden, werden nicht gefördert.
Städtebauliche, bauaufsichtliche und bautechnische Fördervoraussetzungen,
Bergschadensicherungen
Wohnungen in
der Form von Neubau, Ausbau und Erweiterung dürfen nur gefördert werden, wenn die
städtebaulichen, bauaufsichtlichen und bautechnischen Fördervoraussetzungen
sowie die besonderen Anforderungen in Bergschadengebieten nach Anlage 1 erfüllt
sind.
Förderung der Neuschaffung von Mietwohnungen
2.1
Fördergegenstand und Zielgruppe
2.11
Gefördert werden Baumaßnahmen, durch die Mietwohnungen – auch in der Bauform
von
a) in einem neuen
selbständigen Gebäude geschaffen werden (§ 16 Abs. 1 Ziffer 1
WoFG),
b) erstmalig im Wege der Änderung, Nutzungsänderung oder Erweiterung
von Gebäuden unter wesentlichem Bauaufwand neu geschaffen werden
(§ 16 Abs. 1 Ziffer 3 WoFG). Als wesentlicher Bauaufwand
gelten Baukosten inklusive Baunebenkosten (§ 5 Abs. 3 Satz 1 der Zweiten Berechnungsverordnung
(II. BV) in der Fassung vom 31. Dezember 2003), die mindestens 650 Euro pro
Quadratmeter Wohnfläche betragen.
Im
Folgenden ist unter Mietwohnung stets auch die Genossenschaftswohnung zu
verstehen, also eine Wohnung, bei der die Nutzerinnen oder die Nutzer durch
Anteilszeichnung ein eigentumsähnliches Recht zur Wohnungsnutzung erhalten.
Geförderte Genossenschaftswohnungen unterliegen denselben Zweckbindungen wie
Mietwohnungen.
2.12
Die Mietwohnungen dienen der Wohnraumversorgung von Begünstigten der
Einkommensgruppe A (Nummer 1.1 Satz 1 Buchstabe a) und B (Nummer 1.1
Satz 1 Buchstabe b).
2.13
In Gemeinden der Mietenstufen 1 bis 3 werden für die Einkommensgruppe B
Mietwohnungen nur nach folgender Maßgabe gefördert:
a) Wohnungen für Alleinstehende,
Ehepaare oder sonstige Lebenspartnerschaften (§ 18 Abs. 2 Nummer 2
bis 4 WoFG), wobei mindestens ein Haushaltsangehöriger bei Bezug der Wohnung
das 60. Lebensjahr vollendet hat oder schwerbehindert ist, oder
b)
Wohnungen, die im Rahmen wohnungswirtschaftlicher und städtebaulicher
Umstrukturierungsmaßnahmen der Schaffung und Erhaltung sozial stabiler
Bewohnerstrukturen dienen.
2.2
Wohnungsgrundriss, Wohnungsgröße und Kosten
2.21
Der Wohnungsgrundriss soll zur Wohnraumversorgung wechselnder Nutzergruppen
geeignet und wohntechnisch zweckmäßig sein. Den Wohnbedürfnissen von Kindern
und Alleinerziehenden ist in geeigneter Weise Rechnung zu tragen. Wohnungen,
die Wohn- und Schlafräume einschließlich Kinderzimmer von weniger als 10
Quadratmeter Wohnfläche enthalten, werden nicht gefördert, sofern es sich nicht
um Wohnungen für eine Person handelt. Bei Wohnungen für eine Person dürfen die
drei Funktionen Wohnen, Schlafen und Kochen nicht in einem Raum zusammengefasst
werden.
2.22
Die Wohnfläche muss in einem angemessenen Verhältnis zur Anzahl der zu
schaffenden Räume stehen. Dabei ist der Flächenbedarf für Wohnungen, die
barrierefrei errichtet werden oder für Wohnungen, die für Rollstuhlfahrer
bestimmt sind, zu berücksichtigen. Ist die Wohnung für eine Person bestimmt,
darf die Wohnfläche 35 Quadratmeter nicht unterschreiten. Die Wohnungen sind
nur förderfähig, wenn sie die nachfolgenden Wohnflächenobergrenzen nicht
überschreiten.
Die Wohnflächenobergrenzen
betragen für:
a) Wohnungen, die barrierefrei
(Nummer 2.3) geplant und errichtet werden: Tabelle Spalte 1,
b) Wohnungen, die Personen vorbehalten werden, die auf einen
Rollstuhl angewiesen sind: Tabelle Spalte 2:
|
Wohnflächenobergrenze |
|
1 |
2 |
|
barrierefrei |
Rollstuhlfahrer |
|
1 Zimmer, Küche, Nebenräume |
47
qm |
55
qm |
2 Zimmer, Küche, Nebenräume |
62
qm |
70
qm |
3 Zimmer, Küche, Nebenräume |
77
qm |
87
qm |
4 Zimmer, Küche, Nebenräume |
92
qm |
102
qm |
5 Zimmer, Küche, Nebenräume |
107
qm |
117
qm |
Bei Wohnungen mit mehr als 5 Zimmern erhöhen sich die Wohnflächenobergrenzen um
15 Quadratmeter für jeden zusätzlichen Raum.
Die Wohnfläche ist nach Maßgabe der Verordnung über die Berechnung der
Wohnfläche (Wohnflächenverordnung – WoFlV) zu ermitteln. Bei der Förderung von
Mietwohnungen in Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann auf Antrag
ergänzend § 44 Abs. 3 II. BV in der Fassung vom 31. Dezember 2003 angewendet
werden.
2.23
Die Bewilligungsbehörde kann eine Überschreitung der Wohnflächenobergrenzen
gemäß Nummer 2.22 Satz 5 und Satz 6 um bis zu 5 Quadratmeter zulassen, wenn
dies aus planerischen Gründen zweckmäßig ist. Planerische Gründe sind
beispielsweise: Notwendigkeit der Schaffung von Kellerersatzräumen oder einer
zusätzlichen Badewanne in der Wohnung, Schließung von Baulücken oder
vergleichbare bauliche Besonderheiten. Wird die Bindung an einer anderen
Wohnung begründet, gelten die Wohnflächenobergrenzen gemäß 2.22 für die
geförderte Wohnung nur insoweit, als sie für die Bemessung des Baudarlehens
maßgeblich sind.
2.24
Mietwohnungen sollen den Anforderungen des kostensparenden Bauens entsprechen.
Auf dieses Ziel sind die Förderbedingungen, insbesondere die Begrenzung der
Förderung auf einen bestimmten Betrag (Förderpauschale) ausgerichtet. Die
Bewilligungsbehörde prüft zudem, ob die im Antrag angegebenen Gesamtkosten den
Kosten entsprechen, die im Bereich der Bewilligungsbehörde angemessen sind.
2.3
Barrierefreies Bauen
2.31
Förderziel bei der Neuschaffung. von Mietwohnungen ist es, die Wohnqualität zu
erhöhen und mit einem einheitlichen Wohnungsstandard allen Wohnbedürfnissen in
unterschiedlichen Lebenssituationen möglichst gerecht zu werden. Deshalb werden
barrierefreie Wohnungen gefördert. Damit soll auch älteren oder behinderten
Personen ermöglicht werden, auf Dauer einen eigenen Haushalt zu führen. Dies
wird in vielen Fällen nur möglich sein, wenn auch Wohnungen in Obergeschossen
stufenlos erreichbar sind. Es ist deshalb sinnvoll, die Treppenhäuser so zu
gestalten, dass die Wohnungen mindestens durch nachträgliche Baumaßnahmen, in
der Regel den Ein- oder Anbau eines Aufzugs, stufenlos erreichbar gemacht
werden können (Nachrüstbarkeit). Wohnungen ober- oder unterhalb der
Eingangsebene, die für ältere oder behinderte Menschen zweckgebunden sind,
müssen mit einem Aufzug erreichbar sein.
2.32
Die Neuschaffung von Mietwohnungen wird nur gefördert, wenn
a) ein Hauseingang des Gebäudes, die Erdgeschosswohnungen und
gegebenenfalls der Aufzug von der öffentlichen Verkehrsfläche aus stufenlos
erreichbar sind,
b) innerhalb
der Wohnungen keine Stufen, Schwellen oder untere Türanschläge vorhanden sind,
c) in jeder Wohnung ein
Sanitärraum mit einem bodengleichen Duschplatz ausgestattet ist und
d) die
lichten Türbreiten innerhalb der Wohnungen und von Aufzügen, Haus- und
Wohnungseingängen sowie alle Bewegungsflächen und ggf. Rampen der DIN 18 025
Teil 2 entsprechen.
2.33
Die Bewilligungsbehörden können Abweichungen von Nummer 2.32 Buchstabe a)
zulassen, wenn die stufenlose Erreichbarkeit aufgrund der besonderen
Beschaffenheit des Grundstücks (z.B. Topographie, erhöhter Grundwasserspiegel)
nicht oder nur mit unverhältnismäßigem Aufwand herbeizuführen ist.
2.34
Die Bewilligungsbehörden können Abweichungen von Nummer 2.32 Buchstabe b)
zulassen, wenn Stufen, Schwellen oder untere Türanschläge technisch zwingend
erforderlich und nicht höher als zwei Zentimeter sind. Miet-Einfamilienhäuser
und Maisonettewohnungen dürfen – abweichend von Nummer 2.32 – gefördert werden,
wenn die Barrierefreiheit gemäß Nummer 2.32 Buchstaben a) bis d) nur im
Erdgeschoss bzw. im Eingangsgeschoss erfüllt wird und in diesem Geschoss die
Küche, ein Sanitärraum mit bodengleicher Dusche und mindestens ein Wohnraum
liegt. Wird die bodengleiche Dusche nicht in diesem Sanitärraum untergebracht,
darf diese auch in einem anderen Geschoss liegen, sofern eine Treppe dorthin
führt, die mit einem Treppenlift nachgerüstet werden oder die barrierefreie
Zugänglichkeit auf andere Weise hergestellt werden kann.
2.35
Der Duschplatz (Nummer 2.32 Buchstabe c) gilt auch als bodengleich, wenn er
Wasserschutzkanten aufweist, die nicht höher als ein Zentimeter sind. Die
Wohnungen können außer dem bodengleichen Duschplatz zusätzlich eine Badewanne
oder eine Duschtasse enthalten. Auf dem bodengleichen Duschplatz darf eine
demontierbare Badewanne oder Duschtasse aufgesetzt werden. Der bodengleiche
Duschplatz ist auch in diesem Fall vollständig auszuführen.
2.4
Belegung und Zweckbindung
2.41
Art der Belegungsrechte
In der Förderzusage ist die
Belegungsbindung für Mieterinnen oder Mieter der Einkommensgruppe A als
Besetzungsrecht (§ 26 Abs. 2 Satz 4 WoFG) im übrigen als
allgemeines Belegungsrecht (§ 26 Abs. 2 Satz 2 WoFG) an den
geförderten Wohnungen oder bei mittelbarer Belegung an anderen Wohnungen für
die Dauer von 15 oder 20 Jahren festzulegen. Die Frist beginnt mit dem ersten
Tag des Monats, der auf die Bezugsfertigkeit aller Wohnungen des Gebäudes
folgt; bei mittelbarer Belegung mit der erstmaligen Einräumung des Besetzungsrechts
an der Ersatzwohnung. Die Dauer der Zweckbindung ist einheitlich für alle
geförderten Wohnungen bzw. Ersatzwohnungen festzulegen. Durch eine freiwillige
vorzeitige und vollständige Rückzahlung des Darlehens verkürzt sich die Dauer
der Zweckbindung nicht. § 29 Abs. 1 Nummern 1 und 2 WoFG bleiben
unberührt.
Die Belegungsrechte werden für
die nach § 27 WoFG zuständigen Stellen
begründet. Die Bauherrin oder der Bauherr haben sich zu verpflichten,
a) der zuständigen Stelleein
Belegungsrecht gemäß Satz 1 einzuräumen,
b) im Falle der Ausübung des Besetzungsrechts mit den von der
zuständigen Stelle benannten Mietern Mietverträge abzuschließen,
c) im Übrigen die geförderten Wohnungen Mietern zu überlassen,
die eine Wohnberechtigungsbescheinigung nach § 27 Abs. 1 WoFG
vorlegen und
d) bei Eigentumswechsel den Rechtsnachfolger auf die
Verpflichtungen zu a) bis c) hinzuweisen (§ 13 Abs. 3 WoFG).
2.42
Besondere Zweckbindung, Betreuungspauschale
Werden
Mietwohnungen zur Nutzung für ältere Menschen oder Menschen mit Behinderungen
vorbehalten (Nummer 2.13 Buchstabe a), ist in der Förderzusage sicherzustellen,
dass Betreuungs- oder Beratungsleistungen, die der Mieterin oder dem Mieter
unabhängig von der tatsächlichen Inanspruchnahme pauschal in Rechnung gestellt werden,
nur niederschwellig sind und den Betrag von 30 Euro pro Haushalt monatlich
nicht überschreiten. Dieser Betrag darf während der Dauer der Bindung um
maximal 1,5 v.H. jährlich erhöht werden.
Darüber hinausgehende Vereinbarungen über Betreuungs-
oder Dienstleistungen werden von den Mieterinnen und Mietern im Bedarfsfall
nach freier Wahl getroffen und sind nach Abschluss des Mietvertrages und der
Überlassung der Wohnung in einem gesonderten Vertrag zu vereinbaren.
2.5
Mittelbare Belegung
2.51
Bei der Förderung von Mietwohnungen für die Einkommensgruppe A, die keiner
besonderen Zweckbindung (z.B. für Kinderreiche, ältere Menschen oder Menschen
mit Behinderungen) unterliegen, kann die zuständige Stelle auf die Belegungs-
und Mietbindung für die geförderte Wohnung verzichten und die Bindung an einer
anderen Wohnung (Ersatzwohnung) nach Maßgabe der folgenden Regelungen begründen:
2.52
Die Bauherrin oder der Bauherr räumt der zuständigen Stelle nach Maßgabe der
Nummer 2.41 ein Besetzungsrecht (§ 26 Abs. 2 Satz 4 WoFG) an
Ersatzwohnungen für die Dauer von 15 oder 20 Jahren ein. Das Besetzungsrecht
besteht unabhängig von der Laufzeit des Darlehens und geht auf die
Rechtsnachfolgerin oder den Rechtsnachfolger über.
2.53
Die Ersatzwohnungen müssen im Bereich der Bewilligungsbehörde liegen.
Ausnahmsweise kann die Bewilligungsbehörde die Förderung auch dann gewähren,
wenn die Ersatzwohnungen im Gebiet einer anderen Bewilligungsbehörde liegen.
Hierzu ist eine Abstimmung mit der zuständigen Stelle notwendig, in deren Gebiet
die Ersatzwohnungen liegen.
2.54
Ersatzwohnungen können nur Wohnungen sein, die hinsichtlich Lage, Ausstattung
und Gebrauchswert zur dauernden Wohnungsversorgung geeignet sind, insbesondere
über ein WC sowie Bad/Dusche innerhalb der Wohnung verfügen. Die
Ersatzwohnungen müssen die gleiche Anzahl an Wohnräumen aufweisen wie die
geförderte Wohnung. Wohn- und Schlafräume der Ersatzwohnung dürfen nicht
kleiner als 10 qm sein. Wird die geforderte Anzahl an Räumen nicht erreicht
oder die Zimmergröße unterschritten, ist eine Förderung zulässig, wenn ein
dringender örtlicher Wohnungsbedarf an der angebotenen Ersatzwohnung besteht.
2.55
Die Ersatzwohnungen dürfen bei Ausübung der Besetzungsrechtes nicht die
Eigenschaft „öffentlich gefördert“ besitzen oder einer anderen Preisbindung
unterliegen. Ausgeschlossen sind auch solche Wohnungen, für die in den letzten
5 Jahren Vereinbarungen hinsichtlich der Wiedervermietung zwischen der
Bauherrin oder dem Bauherrn und der Gemeinde getroffen wurden. Eine
entsprechende Bestätigung der Gemeinde ist dem Antrag beizufügen.
2.56
Als Ersatzwohnungen sind nur solche Wohnungen geeignet, die in einem Zeitraum
bis zu 24 Monaten nach der Antragstellung zur Einräumung eines Besetzungsrechts
angeboten werden und im Zeitpunkt des Angebotes zum Bezug durch eine
Wohnungssuchende oder einen Wohnungssuchenden frei sind. Eine Kündigung der
Vermieterin oder des Vermieters zum Erreichen des Freiwerdens der Ersatzwohnung
ist nicht zulässig. Sofern das Besetzungsrecht an den Ersatzwohnungen nicht
innerhalb der Frist nach Satz 1 eingeräumt wird, ist die Förderzusage zu
widerrufen oder der Darlehensvertrag zu kündigen (Nummer 7.34). Die
Vorschriften der §§ 32 ff. WoFG bleiben hiervon unberührt.
2.6
Miete und Mietbindung
2.61
Höhe der Miete bei Erstbezug
In der
Förderzusage darf je Quadratmeter Wohnfläche höchstens eine Miete festgesetzt
werden (Bewilligungsmiete), die nachstehende Beträge nicht überschreitet:
|
2 |
3 |
Mietenstufe
|
Einkommensgruppe A |
Einkommensgruppe B |
1 |
3,90
Euro |
5,00 Euro |
2 |
4,05 Euro |
5,15 Euro |
3 |
4,30 Euro |
5,40 Euro |
4 |
4,55 Euro |
5,65 Euro |
5 + 6 |
4,80 Euro |
5,90 Euro |
Die Zuordnung der Gemeinden zu den einzelnen Mietenstufen richtet sich nach der
Anlage 1 zu § 1 Abs. 4 der Wohngeldverordnung in der jeweils
geltenden Fassung (vgl. Anlage).
Die Miete für
die Einkommensgruppe B muss die für eine gleichwertige Neubauwohnung zu
erzielende Miete um mindestens 20 v.H. unterschreiten. Bei der mittelbaren Belegung
(Nummer 2.5) darf die Miete für die Ersatzwohnung die ortsübliche
Vergleichsmiete nicht übersteigen und muss die Miete nach Tabelle Spalte 2 um
mindestens 0,40 Euro unterschreiten. Sollen die Wohnungen im Wege der
eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme beheizt werden, ist eine um 0,15
Euro pro Quadratmeter geringere Miete zu vereinbaren.
Neben der Miete
nach Satz 1 bis 5 darf nur die Umlage der Betriebskosten nach Maßgabe der
§§ 556, 556 a und 560 BGB und gegebenenfalls eine Pauschale nach Maßgabe
der Nummer 2.42 erhoben werden.
2.62
Mietenentwicklung und Art der Mietbindung
In der
Förderzusage ist für den Zeitraum der Belegungsbindung (Nummer 2.41) eine
Mietbindung festzulegen. Die Vermieterin oder der Vermieter hat sich im Antrag
und im Darlehensvertrag zu verpflichten, für die Dauer der in der Förderzusage
festgelegten Mietbindung,
a) im Mietvertrag höchstens
eine Miete zu vereinbaren, die die in der Förderzusage festgelegte Miete nicht
übersteigt;
b)im
Rahmen des BGB nur eine Miete zu fordern, die die in der Förderzusage
festgelegte Miete zuzüglich einer Erhöhung um 1,5 v.H. bzw. von 2,5 v.H. für
die Ersatzwohnung (Nummer 2.5) bezogen auf die Ausgangsmiete für jedes Jahr
seit Bezugsfertigkeit nicht übersteigt.
Die Miete, die sich aus der in der Förderzusage festgelegten Miete
zuzüglich zulässiger Mieterhöhungen ergibt, darf auch im Fall einer erneuten
Vermietung während der Dauer der Belegungs- und Mietbindung nicht überschritten
werden. In die Förderzusage, den Darlehensvertrag und in den Mietvertrag ist
ein Hinweis auf § 28 WoFG aufzunehmen und sicherzustellen, dass die sich
daraus ergebenden Pflichten des Vermieters oder der Vermieterin auf den
Rechtsnachfolger oder die Rechtsnachfolgerin (Einzelrechtsnachfolger oder
Gesamtrechtsnachfolger) übergehen. Während der Dauer der Bindung darf für jeden
Fall der Vermietung eine Staffelmiete gemäß § 557 a BGB – längstens
für einen Zeitraum bis zum Ende der in der Förderzusage vereinbarten
Mietbindung – vereinbart werden.
2.7
Art und Höhe der Förderung
2.71
Gewährt werden Baudarlehen in
der Form von Pauschalen pro Quadratmeter Wohnfläche.
Die Förderpauschale beträgt je nach Standort und Zweckbestimmung der
geförderten Mietwohnung pro Quadratmeter Wohnfläche höchstens:
|
2 |
3 |
Mietenstufen |
Einkommensgruppe A |
Einkommensgruppe B |
1
und 2 |
800 Euro |
365 Euro |
3 |
900 Euro |
465 Euro |
4 |
1.100 Euro |
665 Euro |
5 und 6 |
1.200
Euro |
765
Euro |
Für Wohnungen bis zu 62 Quadratmetern erhöht sich die Förderpauschale pro
Wohnung um
a) 5 000 Euro für die
Einkommensgruppe A und
b) 2 000 Euro für die
Einkommensgruppe B.
Im Falle der
mittelbaren Belegung (Nummer 2.5) werden 60 v.H. der Förderpauschalen gewährt.
Bei der Ermittlung des Baudarlehens sind die tatsächlichen, höchstens
jedoch die in Nummer 2.22 Sätze 5 und 6 genannten Wohnflächen zugrunde zu
legen. Dabei ist für jede Wohnung von der auf volle Quadratmeter aufgerundeten
Wohnfläche auszugehen. Wird die Überschreitung wegen einer zusätzlichen
Badewanne genehmigt, dürfen die zusätzlichen Quadratmeter mit berücksichtigt
werden.
Das
ermittelte Baudarlehen ist für alle zu fördernden Mietwohnungen des gesamten
Gebäudes und für jede einzelne zur Vermietung bestimmte Eigentumswohnung auf
volle Hundert Euro aufzurunden.
2.72
Wird ein Aufzug oder werden mehrere Aufzüge errichtet, kann
das Baudarlehen um 2 100 Euro pro geförderter Wohnung, die durch den
Aufzug erschlossen wird, erhöht werden (Zusatzdarlehen). Das Zusatzdarlehen
beträgt jedoch höchstens 46 200 Euro (Höchstbetrag) pro Aufzug. Der
Höchstbetrag ist den geförderten Wohnungen zu gleichen Teilen zuzuordnen. Neben
dem Zusatzdarlehen darf kein Darlehen nach Nummer 6 für denselben Aufzug
gewährt werden.
2.73
Neben dem Darlehen nach Nummer 2.71 wird bei Baumaßnahmen
nach Nummer 2.11 Buchstabe b) ein Zusatzdarlehen gewährt, soweit es zur Deckung
städtebaulich bedingter Mehraufwendungen erforderlich ist. Gegenstand der
Förderung sind nur Gebäude, die
a) von besonderem städtebaulichen Wert sind und in einem
Stadterneuerungsgebiet liegen,
c) in einem Denkmalbereich liegen.
Die Höhe des Darlehens beträgt je Quadratmeter Wohnfläche
bei Gebäuden, die bezugsfertig waren
vor 1870 (Fachwerkhäuser) 230
Euro
vor 1870 (Massivbauweise) 155
Euro
vor 1918 130
Euro
vor 1948 90 Euro
Neben dem Zusatzdarlehen dürfen keine Zuschüsse aus
Städtebaufördermitteln in Anspruch genommen werden.“
Darlehensbedingungen
Für das
Baudarlehen sind folgende Bedingungen zu vereinbaren:
Das Baudarlehen ist mit einem
Zinssatz, der zwei Prozentpunkte über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß
§ 247 BGB liegt, maximal mit 6 v.H. zu verzinsen. Für die Dauer der Miet-
und Belegungsbindung wird der Zinssatz auf 0,5 v.H. gesenkt.
Das Baudarlehen
ist mit jährlich 1 v.H. unter Zuwachs der durch die fortschreitende Tilgung
ersparten Zinsen zu tilgen.
Für das Baudarlehen ist ein
einmaliger Verwaltungskostenbeitrag von 0,4 v.H. des Baudarlehens und ab
Leistungsbeginn ein laufender Verwaltungskostenbeitrag von 0,5 v.H. des
Baudarlehens zu zahlen. Nach Tilgung des Baudarlehens um 50 v.H. wird der
Verwaltungskostenbeitrag vom halben Darlehensbetrag erhoben; Zinsen, Tilgungen
und Verwaltungskostenbeiträge sind halbjährlich an die
Wohnungsbauförderungsanstalt zu entrichten.
Im
Darlehensvertrag hat sich die Bauherrin oder der Bauherr zu verpflichten, an
den geförderten Miet- und Genossenschaftswohnungen kein Sondereigentum (gemäß
§ 1 des Wohnungseigentumsgesetzes) zu bilden. Für den Fall der
Zuwiderhandlung ist im Darlehensvertrag vorzusehen, dass
a)
die Bauherrin oder der Bauherr eine Vertragsstrafe zu entrichten hat und
b) die
Wohnungsbauförderungsanstalt die Übernahme der Schuld aus der Gewährung der
Fördermittel und ggf. die Aufteilung der Grundpfandrechte nicht genehmigen wird.
In
begründeten Einzelfällen kann die Wohnungsbauförderungsanstalt der Umwandlung
zustimmen.
2.9
Miet-Einfamilienhäuser für kinderreiche Haushalte
2.91
Für die Einkommensgruppe A wird der Neubau von Miet-Einfamilienhäusern, die
dauerhaft zur Wohnraumversorgung von kinderreichen Haushalten mit mindestens
drei Kindern geeignet und bestimmt sind, gefördert. Generell ist in der
Förderzusage eine Eigentumsübertragung auf eine Mieterin oder einen Mieter
auszuschließen; eine künftige Ausnahme im begründeten Einzelfall könnte
allenfalls unter Kürzung der Subventionen auf den Betrag, der bei einer
Förderung als selbst genutztes Wohneigentum im Zeitpunkt der erstmaligen
Bewilligung hätte gewährt werden können, in Betracht kommen. Für die Förderung
gelten die Bedingungen für Mietwohnungen, soweit nachfolgend nicht anderes
bestimmt ist.
2.92
Die Planung hat sich an der Haushaltsgröße zu orientieren, wobei bei einem Gebäude
zur Unterbringung von sechs Personen – vier Kinder – von 110 Quadratmeter
auszugehen ist. Wird das Gebäude für einen Haushalt mit mehr als sechs Personen
geplant, so vergrößert sich die Wohnfläche um 10 Quadratmeter je Person. Die
Bewilligungsbehörde kann eine Überschreitung dieser Wohnfläche um bis zu 5 v.H.
zulassen, soweit dies aus planerischen Gründen erforderlich ist.
2.93
Gewährt wird eine Förderpauschale pro Quadratmeter Wohnfläche gemäß Nummer 2.7
Tabelle, Spalte 2. Wird eine Wohnflächenüberschreitung gemäß Nummer 2.92
zugelassen, ist für die Berechnung des Baudarlehens die Wohnflächenobergrenze
der Nummer 2.92 Sätze 1 und 2 maßgebend.
2.94
Bei der Vergabe der Wohnung sind die Kinderzahl und das Alter der Kinder
maßgebend. Haushalte mit drei Kindern dürfen nur berücksichtigt werden, wenn
Haushalte mit einer höheren Kinderzahl nicht benannt werden können. Hierbei
sind nur Kinder im Sinne von Nummer 5.22 anzurechnen. Während der Dauer des
Besetzungsrechtes (Nummer 2.41) ist die Wohnung vorrangig kinderreichen
Haushalten zu überlassen, deren Einkommen die Einkommensgrenze des § 9
Abs. 2 WoFG in Verbindung mit § 1 VO WoFG NRW um mindestens 15 v.H.
unterschreitet. Dies ist durch eine entsprechende Auflage in der Förderzusage
sicherzustellen.
2.95
Für die Miete gilt Nummer 2.6 entsprechend.
Gruppenwohnungen und Pflegewohnplätze für ältere, pflegebedürftige oder
behinderte Menschen
3.1
Gruppenwohnungen
3.11
Fördergegenstand und Zielgruppe
Zu Verbesserung des Wohnungsangebots für ältere,
pflegebedürftige Menschen oder behinderte Menschen mit Betreuungsbedarf werden
Wohneinheiten neuen Typs gefördert, in denen mehrere Personen der
Einkommensgruppe A und/oder B selbstbestimmt zur Miete wohnen und ihre Pflege
oder Betreuung individuell mit Hilfe ambulanter Dienste ihrer Wahl organisieren
können (Gruppenwohnungen). Für Gruppenwohnungen gelten die für die Förderung
von Mietwohnungen maßgeblichen Bestimmungen, soweit die Nummern 3.12 bis 3.15
nichts Abweichendes regeln.
Gefördert werden Gruppenwohnungen für bis zu acht Personen.
Die Wohnungen sollen möglichst in Gebäuden mit Mietwohnungen traditionellen
Zuschnitts integriert werden. In einem Gebäude sollen nicht mehr als 24
Personen der Zielgruppe (Nummer 3.11) in Gruppenwohnungen wohnen.
Die Gruppenwohnungen sollen über angemessen große
individuelle Wohnbereiche für jede Person und über Flächen für die
gemeinschaftliche Nutzung verfügen, die den Wohnbereichen unmittelbar
zugeordnet sind. Die individuellen Wohnbereiche können als
a) Appartements (Wohnschlafraum,
Küchenbereich und Bad mit WC) oder
gestaltet werden.
Enthält die Gruppenwohnung neben der Gemeinschaftsfläche
ausschließlich Appartements, werden diese bezüglich der Belegung wie einzelne
Mietwohnungen behandelt (Fördervariante 1), andernfalls gilt die gesamte
Wohneinheit einschließlich der Gemeinschaftsflächen als eine Mietwohnung
(Fördervariante 2).
Die Wohnflächenobergrenze für Gruppenwohnungen beträgt
abweichend von Nr. 2.22 WFB 50 Quadratmeter Wohnfläche pro Person
einschließlich anteiliger Gemeinschaftsfläche und Flächenmehrbedarf für
Rollstuhlfahrerinnen oder Rollstuhlfahrer (gemäß DIN 18025 Teil 1).
Die Grundrisse sollen auf der Grundlage eines
Nutzungskonzeptes so zugeschnitten werden, dass eine möglichst hohe
Wohnqualität erreicht und bei Bedarf gleichzeitig ein reibungsloser Ablauf der
Pflege oder der Betreuung innerhalb der Gruppenwohnung gewährleistet wird. Das
Nutzungskonzept ist vor Erteilung der Förderzusage mit der für die Heimaufsicht
zuständigen Stelle abzustimmen, um sicher zu stellen, dass es sich nicht um ein
Heim, sondern um Wohnen mit ambulanter Betreuung handelt. Gruppenwohnungen sind
baulich so auszugestalten, dass sie jeweils von mindestens zwei
Rollstuhlfahrerinnen oder Rollstuhlfahrern bewohnt werden können.
3.13
Belegung und Zweckbindung
Die Gruppenwohnungen sind für die Dauer von 15 oder
wahlweise 20 Jahren für die Zielgruppe (Nummer 3.11) vorzuhalten.
Bei der Fördervariante 1 können die Appartements wahlweise
für Personen der Einkommensgruppe A oder B vorbehalten werden. Der oder die
Verfügungsberechtigte ist in der Förderzusage zu verpflichten, die Appartements
und die anteilige Gemeinschaftsfläche nur gegen Vorlage eines entsprechenden
Wohnberechtigungsscheins zu vermieten.
Bei der Fördervariante 2 ist die Zweckbestimmung auf der
Grundlage der §§ 14, 15 und 30 f. WoFG durch Kooperationsvertrag
zwischen der Kommune und dem oder der Verfügungsberechtigten zu sichern. Dabei
ist zu gewährleisten, dass die Gruppenwohnung je nach Zweckbestimmung entweder
nur an Personen der Einkommensgruppe A oder nur an Personen der
Einkommensgruppe B vermietet wird. Bei der Einkommensermittlung ist das
Einkommen jeder einzelnen Person maßgeblich und sind die sozialen Komponenten
gemäß Nummer 5.41 VV-WoBindG zu berücksichtigen.
3.14
Miete und Mietbindung
Der oder die Verfügungsberechtigte hat mit jeder
Person einen Mietvertrag über einen Individualwohnraum einschließlich eines
Nutzungsrechts an den Gemeinschaftsflächen abzuschließen. Es ist
sicherzustellen, dass bezüglich der ambulanten Betreuung oder Pflege
Wahlfreiheit besteht.
Die Höhe der Miete für den Individualwohnraum und die Höhe
des Nutzungsentgelts für die Gemeinschaftsfläche richten sich nach Nummer 2.6.
Das Nutzungsentgelt für die Gemeinschaftsfläche ist zu gleichen Anteilen auf
die Personen umzulegen. Bei der Berechnung ist die maximale Belegung zugrunde
zu legen.
Eine Zwischenvermietung,
beispielsweise an einen Verein oder karitativen Träger, ist nur zulässig, wenn
die Verpflichtungen aus der Förderzusage in vollem Umfang auf den
Zwischenmieter übertragen werden.
3.15
Art und Höhe der Förderung
Bei der Fördervariante 1 wird pro Quadratmeter
Wohn- und Gemeinschaftsfläche eine Förderpauschale gemäß der Tabelle in Nummer
2.71 Satz 2 und zusätzlich für jedes Appartement ein Zusatzdarlehen gemäß
Nummer 2.71 Satz 3 gewährt.
Bei der
Fördervariante 2 wird pro Quadratmeter Wohn- und Gemeinschaftsfläche eine
Förderpauschale gemäß der Tabelle in Nummer 2.71 Satz 2 gewährt. Enthält
die Gruppenwohnung mehr als vier Badezimmer einschließlich WC, erhöht sich das
Baudarlehen ab dem fünften Badezimmer für jedes weitere Badezimmer um 3.000
Euro.
Bei der Ermittlung des
Baudarlehens für Gruppenwohnungen (beide Fördervarianten der Nummer 3.1) ist die
tatsächliche Wohn- und Gemeinschaftsfläche der Gruppenwohnung, höchstens 50
Quadratmeter pro Person, zugrunde zu legen. Die ermittelte Fläche ist auf
volle Quadratmeter aufzurunden. Das
für die gesamte Gruppenwohnung ermittelte Baudarlehen ist auf volle 100 Euro
aufzurunden. Das Aufzugsdarlehen beträgt 2 100 Euro pro Appartement oder
Wohnschlafraum, maximal 46 200 Euro pro Aufzug. Nummer 6 findet keine Anwendung.
3.2
Pflegewohnplätze
3.21
Fördergegenstand und Zielgruppe
Im Zusammenhang mit der
Förderung von Mietwohnungen werden ergänzend auch Wohn- und Gemeinschafträume
gefördert, die für neue Formen des gemeinschaftlichen Wohnens einer Gruppe von
Pflegebedürftigen oder für besondere Bedarfsgruppen Pflegebedürftiger in einer
stationären Pflegeeinrichtung bestimmt sind (Pflegewohnplätze). Die Anzahl der
geförderten Pflegewohnplätze soll im Verhältnis zur Anzahl der geförderten
Mietwohnungen nicht mehr als 25 v.H. betragen. Ziel dieser ergänzenden
Förderung ist es, das Angebot von Wohnraum für Pflegebedürftige im Wohnquartier
zu erweitern und den Investitionskostenanteil am Heimentgelt für die Zielgruppe
der sozialen Wohnraumförderung zu senken.
Werden bestehende Wohnheime oder Pflegeeinrichtungen zu Wohnungen
umstrukturiert und in diesem Zusammenhang Ersatzpflegewohnplätze neu
geschaffen, kann mit Zustimmung der
für die Wohnraumförderung zuständigen obersten Landesbehörde von der Quotierung
nach Satz 2 abgewichen werden.
3.22
Wohnqualität und Raumprogramm
Die beantragten Projekte werden auf der Grundlage eines
Nutzungskonzepts von einer unabhängigen, interdisziplinären Beratungskommission
unter Beteiligung des für die Pflege zuständigen Ministeriums begutachtet und
dem MSWKS zur Förderung vorgeschlagen. Die Auswahl der zu fördernden Projekte
soll sich an folgenden Qualitätskriterien orientieren:
Bei der Planung sollen sowohl der Aspekt der Wohnlichkeit
als auch der Aspekt der Funktionsgerechtigkeit bei Pflegebedarf beachtet
werden. Es sollen möglichst hohe Wohnstandards erreicht werden, die ein
dauerhaftes Wohnen einschließlich Pflege in bedarfsgerechter Weise erlauben.
Die Einrichtung soll in kleinere Wohngruppen von acht bis zwölf Personen
unterteilbar sein, um soziale Kontakte untereinander zu ermöglichen. Die
Vorgaben des Landespflegegesetzes NRW und der Verordnung über die allgemeinen
Grundsätze der Förderung von Pflegeeinrichtungen nach dem Landespflegegesetz
(AllgFörderPflegeVO) vom 15.Oktober 2003 (GV. NRW. S. 610 f.) sind zu beachten.
3.23
Belegungsbindung
Die geförderten Pflegewohnplätze sind für die Dauer von 15
oder wahlweise 20 Jahren an Personen zu vergeben, deren Einkommen die
Einkommensgrenze des § 9 Abs. 2 WoFG in Verbindung mit § 1 VO
WoFG NRW um nicht mehr als 40 v.H. übersteigt.
Wird der Betrieb der Pflegeeinrichtung während der Dauer der Zeckbindung
eingestellt, sollen die Pflegewohnplätze für die restliche Bindungsdauer als
Mietwohnraum für die Einkommensgruppe A zu tragbaren Mieten genutzt werden.
Dieses Ziel ist durch folgenden Zusatz in der Förderzusage sicher zu stellen:
Für den Fall, dass der Betrieb der Dauerpflegeeinrichtung während der Dauer der
Zweckbindung beendet wird, verpflichtet sich die Fördernehmerin oder der
Fördernehmer,
a) die geförderten Pflegewohnplätze für die Restdauer der Zweckbindung als
Mietwohnraum an Personen innerhalb der Einkommensgrenzen des § 9 Abs. 2 WoFG in
Verbindung mit § 1 der VO WoFG NRW zu überlassen;
b) im Mietvertrag höchstens die Miete zu vereinbaren, die im Zeitpunkt der
Umwandlung des Pflegewohnplatzes in Mietwohnraum für eine vergleichbare
geförderte Mietwohnung vereinbart werden darf. Diese Miete entspricht der
höchstzulässigen Miete einer für die Einkommensgruppe A im Jahr der Förderung
der Pflegewohnplätze geförderten Mietwohnung (im Jahr der Erteilung der
Förderzusage zulässige Anfangsmiete zuzüglich zulässiger Mietsteigerungen).
3.24
Wohnkostenentlastung
Die mit der Förderung von Pflegewohnplätzen bezweckte Wohnkostenentlastung ist
wie folgt zu sichern:
Betreibt die Fördernehmerin oder der Fördernehmer die Pflegeeinrichtung selbst,
ist das Förderdarlehen bei der Berechnung des Investitionskostenanteils am
Heimentgelt im Rahmen der Verordnung über die gesonderte Berechnung nicht
geförderter Investitionsaufwendungen für Pflegeeinrichtungen nach dem
Landespflegegesetz (GesBerVO) vom 15. Oktober 2003 (GV. NRW. S. 611 ff.)
entgeltmindernd zu berücksichtigen.
Betreibt die Fördernehmerin oder der Fördernehmer die Pflegeeinrichtung nicht
selbst (Investorenmodell), ist sie oder er in der Förderzusage zu verpflichten,
a) die geförderten Pflegewohnplätze für die Dauer der Zweckbindung an eine
Betreiberin oder einen Betreiber einer vollstationären Dauerpflegeeinrichtung
(§ 8 Abs. 5 Landespflegegesetz NRW) zu vermieten;
b) im Mietvertrag mit der Betreiberin oder dem Betreiber für die geförderten
Pflegewohnplätze (ohne Ausstattung gem. DIN 276, Kostengruppe 600) höchstens
die in der Förderzusage festgelegte Ausgangsmiete zu vereinbaren und während
der Dauer der Zweckbindung die vereinbarte Miete nur nach Maßgabe des § 4 Abs.
2 GesBerVO (Verbraucherpreisindex) zu erhöhen;
c) die Betreiberin oder den Betreiber vertraglich zu verpflichten, die
geförderten Pflegewohnplätze während der Dauer der Zweckbindung nur an Personen
zu überlassen, deren Einkommen die Einkommensgrenze des § 9 Abs. 2 WoFG in
Verbindung mit § 1 der VO WoFG NRW um nicht mehr als 40 v.H. übersteigt.
3.25
Art und Höhe der Förderung
Gewährt wird ein Baudarlehen in Höhe von 50 000 Euro pro Pflegewohnplatz.
Werden nicht mehr als 24 Pflegewohnplätze errichtet, kann das Baudarlehen pro
Pflegewohnplatz um 7.100 Euro erhöht werden. Nummer 6 findet keine Anwendung.
Es gelten die Darlehensbedingungen nach Nummer 2.8 mit Ausnahme des
Tilgungssatzes. Dieser beträgt 4 v.H. In der Förderzusage verpflichtet sich die
Darlehensgeberin, auf Antrag die Tilgung für das gewährte Förderdarlehen auf
bis zu 1 v.H. zu mindern, wenn die geförderten Pflegewohnplätze nach Maßgabe
der Nummer 3.23 in Mietwohnräume umgewandelt werden.
3.3
Zusatzdarlehen für Gruppenwohnungen und
Pflegewohnplätze
Neben den Baudarlehen nach Nummern 3.15 und 3.25 können folgende Zusatzdarlehen
gewährt werden:
a) für die
Herstellung von Außenanlagen, die an den besonderen Bedürfnissen demenziell
Erkrankter ausgerichtet sind (z.B. Gärten mit besonderen Gestaltungselementen
und Schutzvorrichtungen), 75 v. H. der Herstellungskosten, maximal 200 Euro pro
Quadratmeter gestalteter Fläche (Nummer 4.7 gilt entsprechend),
b) für den Einbau eines Pflegebades 20 000
Euro pro Pflegebad,
c) für den Einbau eines Aufzuges, der für den Liegendtransport
geeignet ist, 3 000 Euro pro Appartement, Wohnschlafraum oder Pflegewohnplatz,
maximal 60 000 Euro pro Liegendaufzug.
Die
Darlehenskonditionen des Zusatzdarlehens entsprechen denen des gewährten
Baudarlehens. Für die gemäß Buchstaben b) und c) förderfähigen Maßnahmen werden
darüber hinaus keine weiteren Zusatzdarlehen (z.B. gemäß Nummern 2.72 oder 6)
gewährt.
4
Zusatzdarlehen für die Aufbereitung von Brachflächen und für
wohnungswirtschaftliche Maßnahmen des Stadtumbaus
4.1
Ziel ist es, Brachflächen, die ehemals gewerblich, industriell, militärisch
oder für Verkehrszwecke genutzt wurden und den Standortqualitäten der Anlage 1
entsprechen, für Zwecke der sozialen Wohnraumförderung nutzbar zu machen und
wohnungswirtschaftliche Maßnahmen im Zusammenhang mit der Umstrukturierung hoch
verdichteter Wohnsiedlungen der sechziger und siebziger Jahre zu unterstützen.
4.2
Bei der Förderung des Neubaus von Mietwohnungen, die auf Brachflächen oder im
Zuge der Umstrukturierung von Siedlungen gemäß Nummer 4.1 errichtet werden,
kann ein zusätzliches Baudarlehen zur anteiligen Finanzierung der gemäß Nummer
4.4 zu ermittelnden Kosten für folgende Maßnahmen gewährt werden:
a)
Untersuchungen zur Gefährdungsabschätzung, zum standortbedingten Lärmschutz
oder zu Gründungsmaßnahmen,
b)
Sicherungsmaßnahmen (z.B. Schutz von bestehenden Bauwerken, Bauteilen,
Versorgungsleitungen),
c)
Beseitigung umweltgefährdender Stoffe (z.B. Beseitigen von Kampfmitteln und
anderen gefährlichen Stoffen),
d)
Beseitigung von Stoffen, die die Wohnnutzung beeinträchtigen (Sanieren
belasteter oder kontaminierter Böden),
e) Abbrucharbeiten
(Abbruch aufstehender Bausubstanz, die nicht Wohnzwecken dient; Beseitigung von
Fundamenten, Ver- und Entsorgungsleitungen sowie Verkehrsanlagen),
f) Maßnahmen für
erhöhten, standortbedingten Lärmschutz, soweit dies zur Erfüllung der
Voraussetzungen für die Standortqualitäten gemäß Nummer 1.2 Buchstabe a) Anlage
1 erforderlich ist,
g)
standortbedingte Gründungsmaßnahmen in ehemaligen Industriehäfen.
4.3
Bei der Förderung des Neubaus im Zusammenhang mit der Umstrukturierung hoch
verdichteter Wohnsiedlungen der sechziger und siebziger Jahre gilt auch der
Abriss von Wohngebäuden als förderfähige Maßnahme.
4.4
Der Förderzusage sind die Kosten zugrunde zu legen, die sich aus einem
Gutachten zur Gefährdungsabschätzung oder zur Ermittlung erhöhter,
standortbedingter Kosten für Lärmschutz- oder Gründungsmaßnahmen und aus
Kostenvoranschlägen ergeben. Die Bewilligungsbehörde prüft deren sachliche und
rechnerische Richtigkeit.
Der förderfähige Anteil der Kosten für das Herrichten der Brachfläche oder für
die Umstrukturierung der Siedlung ist wie folgt zu ermitteln:
a) anrechenbar sind die
Kosten, die anteilig auf die Fläche des Baugrundstücks des geförderten
Bauvorhabens im Verhältnis zur gesamten aufbereiteten Brachfläche oder
Siedlungsfläche (Nettobauland) entfallen;
b) enthält das
geförderte Bauvorhaben auch nicht geförderte Flächen (z.B. Gewerbeflächen oder
frei finanzierte Wohnungen), sind die nach Buchstabe a) anrechenbaren Kosten
anteilig auf die Wohnfläche der geförderten Wohnungen im Verhältnis zur
gesamten auf dem Baugrundstück neu geschaffenen Nutzfläche zu verteilen.
In Fällen der
Umstrukturierung von Siedlungen kann von diesem Verteilungsmaßstab mit Zustimmung
der für die soziale Wohnraumförderung zuständigen obersten Landesbehörde
abgewichen werden, wenn dies für die städtebauliche, soziale oder
wohnungswirtschaftliche Aufwertung von Wohnsiedlungen notwendig ist.
4.5
Das Zusatzdarlehen gemäß Nummern 4.2 und 4.3 wird in Höhe von 75 v. H.
des förderfähigen Anteils der Kosten (Nummer 4.4) gewährt; es beträgt jedoch
insgesamt höchstens 20 000 Euro pro geförderter Mietwohnung.
4.6
Es gelten die Darlehensbedingungen gemäß Nummer 2.8.
4.7
Den Kostennachweis hat die Förderempfängerin oder der Förderempfänger mit der
Anzeige der Fertigstellung des Gebäudes in Form einer summarischen
Kostenaufstellung für das Herrichten des Grundstücks zu erbringen. Die
Bewilligungsbehörde hat zu prüfen, ob die Kosten gemäß Kostenaufstellung den
der Bewilligung des Zusatzdarlehens zugrunde liegenden Kosten entsprechen. Sind
die Kosten geringer als veranschlagt, ist das Zusatzdarlehen zu kürzen. Eine
Erhöhung des bewilligten Zusatzdarlehens ist nicht möglich.
4.8
Die Durchführung der Maßnahmen zum Herrichten des Grundstücks (Nummern 4.2 und
4.3) gelten nicht als Beginn des Bauvorhabens gemäß Nummer 1.45.
4.9
Die gleichzeitige Inanspruchnahme von Städtebaufördermitteln für die nach
dieser Richtlinie geförderten Kosten ist ausgeschlossen. Ebenso ist für
Maßnahmen nach Nr. 4.2 und 4.3 eine gleichzeitige Inanspruchnahme von
Zuwendungen für die Gefahrenermittlung und Sanierung von Altlasten nach den
Richtlinien des Ministeriums für Umwelt und Naturschutz, Landwirtschaft und
Verbraucherschutz des Landes Nordrhein-Westfalen ausgeschlossen.
5
Förderung von selbst genutztem Wohneigentum
5.1
Förderziel, Zweckbindung, Art und Qualität der Förderobjekte
5.11
Ziel der Förderung ist es, insbesondere Haushalte mit Kindern und Menschen mit Behinderungen
dauerhaft mit angemessenem Wohnraum durch Bildung von Eigentum zu versorgen.
5.12
Gefördert werden auf der Grundlage des WoFG der Neubau, der Ausbau oder die
Erweiterung von Gebäuden, durch die erstmals selbstständige Wohnungen zur
Bildung selbst genutzten Wohneigentums unter wesentlichem Bauaufwand (Nummer
2.11 Buchstabe b)) geschaffen werden, der Ersterwerb und der Erwerb bestehenden
Wohnraums in der Form von
a)
Eigentumswohnungen in Gebäuden mit nicht mehr als vier Vollgeschossen (Nummer
1.2 Satz 1 Buchstabe c) Anlage 1) und
b)
Wohnraum im eigenen Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen, die der
Antragstellerin oder dem Antragsteller und ihren oder seinen
Haushaltsangehörigen dauerhaft zu eigenen Wohnzwecken dienen. Zweite Wohnungen im
eigenen Haus (Einliegerwohnungen) werden nicht gefördert. Eine Nutzung zu
eigenen Wohnzwecken liegt auch vor, wenn weniger als die Hälfte der Wohn- und
Nutzfläche des Wohneigentums anderen, insbesondere gewerblichen Zwecken dient.
Nummer 1.2 Satz 2 der Anlage 1 gilt entsprechend.
5.13
Die Zweckbindung (Nummer 5.11) beginnt beim Neubau mit Bezugsfertigkeit des
Objekts, beim Ersterwerb und beim Erwerb bestehenden Wohnraums mit Übergang von
Lasten und Nutzen auf die Antragstellerin oder den Antragsteller. Sie endet mit
Ablauf des Monats, in dem das Baudarlehen vollständig (planmäßig oder
außerplanmäßig) zurückgezahlt worden ist. Die Antragstellerin oder der
Antragsteller ist in der Förderzusage zu verpflichten,
a) die
geförderte Wohnung während der Dauer der Zweckbindung zu eigenen Wohnzwecken zu
nutzen;
b) die
Überlassung des Förderobjekt an Dritte (nicht Haushaltsangehörige i.S.d.
§ 18 WoFG) unverzüglich der Wohnungsbauförderungsanstalt mitzuteilen.
Für
die Dauer der Fremdnutzung ist das Baudarlehen mit einem Zinssatz, der 2
Prozentpunkte über dem jeweils maßgeblichen Basiszinssatz gemäß § 247 BGB
liegt, maximal mit 6 v.H. zu verzinsen. Von der Verzinsung ist abzusehen, wenn
das Objekt an Wohnungsberechtigte innerhalb der Einkommensgrenze des § 9
Abs. 2 WoFG in Verbindung mit § 1 VO WoFG NRW vermietet wird und die
Miethöhe für die Dauer des Mietverhältnisses den jeweils geltenden Bestimmungen
zur Förderung von Mietwohnungen für diese Zielgruppe entspricht.
5.14
Selbst genutztes Wohneigentum (Nummer 5.12) darf nur gefördert werden, wenn die
Entfaltung eines gesunden Zusammenlebens aller Haushaltsangehörigen
gewährleistet ist. Wohn- oder Schlafräume dürfen nicht kleiner als 10
Quadratmeter sein. Der Nachweis hierfür gilt als erbracht, wenn sich die
Raumgröße aus den technischen Unterlagen ergibt.
5.15
Die Förderung ist ausgeschlossen, wenn bei Bauherrenmaßnahmen die Gesamtkosten
oder bei Ersterwerbsfällen der Kaufpreis einschließlich Nebenkosten diejenigen
Gesamtkosten überschreitet, die im Bereich der Bewilligungsbehörde als
angemessen anzusehen sind.
5.2
Förderfähiger Personenkreis
Gefördert
wird selbst genutztes Wohneigentum für Haushalte
a) mit mindestens einer volljährigen Person und einem
Kind oder
b) mit mindestens einer oder einem schwerbehinderten
Haushaltsangehörigen,
deren
Einkommen die Einkommensgrenze des § 9 Abs. 2 WoFG in Verbindung mit
§ 1 VO WoFG NRW nicht überschreitet.
5.21
Bei der Förderung von Objekten in Ballungskernen und solitären
Verdichtungsgebieten im Typ 3 darf die Einkommensgrenze des § 9
Abs. 2 WoFG in Verbindung mit § 1 VO WoFG NRW um bis zu 30 v.H.
überschritten werden.
5.22
Soweit die Zahl der Kinder für die Förderberechtigung oder die Höhe der
Wohnraumfördermittel maßgebend ist, wird ein zum Haushalt gehörendes Kind
angerechnet, das
a) die
Voraussetzungen nach § 32 Abs. 1 bis 3 Einkommensteuergesetz erfüllt
(Kinder bis zur Vollendung des 18. Lebensjahres);
b) das 18.
Lebensjahr vollendet hat und wegen körperlicher, geistiger oder seelischer
Behinderung außer Stande ist, sich selbst zu unterhalten;
c) dessen Geburt spätestens innerhalb von 6 Monaten
erwartet wird.
5.23
Die angerechneten Einkünfte aus demjenigen Kapitalvermögen, das zur
Finanzierung des zu fördernden selbst genutzten Wohneigentums bestimmt ist, werden
bei der Ermittlung des Darlehenstyps nicht berücksichtigt.
5.24
Für die Berücksichtigung der zum Haushalt gehörenden Personen und die Höhe der
zu bewilligenden Mittel sind die Verhältnisse im Zeitpunkt der Antragstellung
maßgebend. Ändern sich die Verhältnisse bis zur Bewilligung zu Gunsten der
Antragstellerin oder des Antragstellers, dürfen die günstigeren Verhältnisse
zugrunde gelegt werden. Sofern der Übergang zu einer höheren Förderung
(Typenwechsel) angestrebt wird, müssen zum Übergangszeitpunkt sämtliche
Fördervoraussetzungen für den angestrebten Typ vorliegen.
5.3
Art und Höhe der Förderung
Die Förderung erfolgt mit
Baudarlehen und ist aufgeteilt in eine Grundförderung und eine Zusatzförderung
für Objekte in Ballungskernen, solitären Verdichtungsgebieten und
Ballungsrandzonen.
5.31
Grundförderung: Grundbetrag, Kinderbonus und Eigenheimzulagedarlehen
5.311
Je nach Höhe des Einkommens der förderfähigen Haushalte dürfen Baudarlehen bis
zu folgender Höhe gewährt werden:
|
Typ 1 |
Typ 2 |
Typ 3 |
Einkommensgrenze |
bis zu 85
v.H. |
bis zu 100
v.H. |
bis zu 130
v.H. |
Grundbetrag |
37 500
Euro |
26 500
Euro |
25 500 Euro |
Kinderbonus
für jedes Kind |
5 000 Euro |
2 000
Euro |
Die Förderung
nach Typ 3 wird nur für Objekte in Ballungskernen und solitären
Verdichtungsgebieten gewährt.
Die Höhe des
Eigenheimzulagedarlehens beträgt bei Vorfinanzierung des Fördergrundbetrags der
Eigenheimzulage auf der Grundlage des EigZulG vom 26. März 1997,
a) zuletzt geändert durch
Artikel 1 des Gesetzes zur Änderung des Eigenheimzulagengesetzes und
anderer Gesetze
vom 19. Dezember 2000 (Stand 2003): 16.000
Euro,
5.32
Zusatzförderung: Regionalbonus, Ökobonus und Sozialbonus
Für
Förderobjekte in Ballungskernen, solitären Verdichtungsgebieten und
Ballungsrandzonen gemäß Landesentwicklungsplan, die in den Typen 1 und 2
gefördert werden, dürfen Zuschläge zum Baudarlehen gemäß Nummern 5.321 bis
5.323 gewährt werden.
5.321
Der Regionalbonus beträgt:
a) 25 000 Euro in Ballungskernen und solitären Verdichtungsgebieten
b) 10 000 Euro in Ballungsrandzonen.
5.322
Der Ökobonus in Höhe von 5 000 Euro darf gewährt werden, wenn das
Grundstück oder der Grundstücksanteil nicht größer als 200 Quadratmeter ist.
Für die
Ermittlung der Grundstücksgröße ist auf das mit dem Förderobjekt zu bebauende
oder bebaute Grundstück abzustellen. Flächenanteile außerhalb des Grundstücks
sowie mit Grunddienstbarkeiten gesicherte notwendige Verkehrsflächen bleiben
unberücksichtigt. Flächen auf dem Grundstück, die gemäß § 51 BauO NRW für
die Errichtung notwendiger Stellplätze oder Garagen verwendet werden, bleiben
bis zu einer Quadratmeterzahl von 25 unberücksichtigt.
5.323
Der Sozialbonus in Höhe von 5 000 Euro darf gewährt werden, wenn die
Antragstellerin oder der Antragsteller oder eine zum Haushalt gehörende
Angehörige oder ein zum Haushalt gehörender Angehöriger mit Bezug des
geförderten selbst genutzten Wohneigentums eine mit öffentlichen Mitteln nach
dem II. WoBauG bzw. nach dem WoFG für die Einkommensgruppe A geförderte Miet-
oder Genossenschaftswohnung freimacht, die im Zeitpunkt des Freizuges noch
mindestens für den Zeitraum von 5 Jahren einer öffentlich-rechtlichen
Belegungs- und Mietpreisbindung unterliegt.
Darlehensbedingungen
5.41
Bei Gewährung des Baudarlehens (mit Ausnahme des Darlehens nach Nummer 5.312)
sind folgende Bedingungen in die Förderzusage und den Darlehensvertrag
aufzunehmen:
a) Zinsen
Das Baudarlehen ist ab Bezugsfertigkeit
im Typ 1 zinsfrei, im Typ 2 mit 1 v.H. und im Typ 3 mit
2 v.H. pro Jahr zu verzinsen (Zinskategorie 1).
Nach Ablauf von 5 Jahren seit Bezugsfertigkeit beträgt der Zinssatz
3,5 v.H. pro Jahr (Zinskategorie 2). Die Zinserhöhung ist der Darlehensnehmerin
oder dem Darlehensnehmer rechtzeitig vorher anzukündigen. Wird bis spätestens
zwei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist durch eine entsprechende
Bescheinigung der zuständigen Stelle nachgewiesen, dass ihr oder sein Einkommen
die zum Zeitpunkt der Zinsanhebung maßgebliche Einkommensgrenze nach § 9
Abs. 2 WoFG in Verbindung mit § 1 VO WoFG NRW um nicht mehr als
30 v.H. übersteigt, wird der Zins nach Zinskategorie 1 festgesetzt.
Die Einstufung in die niedrigere Zinskategorie erfolgt jeweils für einen
Zeitraum von 5 Jahren. Danach ist das Einkommen erneut nachzuweisen und der
Zinssatz nach Zinskategorie 1 oder 2 festzusetzen. Verringert sich das
Einkommen nach dem letzten Stichtag der Zinsfestsetzung auf weniger als 130
v.H. der maßgeblichen Einkommensgrenze nach § 9 Abs. 2 WoFG in
Verbindung mit § 1 VO WoFG NRW, ist der Zins bis zum nächsten
Zinserhöhungsstichtag nach Zinskategorie 1 festzusetzen.
Nach 15 Jahren ist das Darlehen bis zum Ablauf von 20 Jahren so zu
verzinsen, dass der Zins 2 Prozentpunkte über dem zum Zeitpunkt der
Zinserhöhung gültigen Basiszinssatz gemäß § 247 BGB liegt, jedoch
3,5 v.H. jährlich nicht unterschreitet bzw. 6 v.H. jährlich nicht
übersteigt. Nach Ablauf von 20 Jahren ist das Darlehen mit 6 v.H. zu
verzinsen.
Die Mehrbelastung infolge von Zinserhöhungen nach 15 und nach 20 Jahren
ist auf Antrag der Darlehensnehmerin oder des Darlehensnehmers für maximal 5
Jahre angemessen zu begrenzen, wenn die Darlehensnehmerin oder der
Darlehensnehmer durch Bescheinigung der zuständigen Stelle nachweist, dass ihr
oder sein Einkommen zu diesem Zeitpunkt oder in dem Zeitraum, der nach
§ 22 WoFG für die Ermittlung des Jahreseinkommens maßgebend ist, die dann
maßgebliche Einkommensgrenze des § 9 Abs. 2 WoFG in Verbindung mit
§ 1 VO WoFG NRW um nicht mehr als 20 v.H. übersteigt oder die
Zinserhöhung ohne eine angemessene Begrenzung der Mehrbelastung für die
Darlehensnehmerin oder den Darlehensnehmer eine besondere Härte wäre. Die
Begrenzung der Mehrbelastung und das Verfahren zur Zinssenkung werden von der
für die Wohnraumförderung zuständigen obersten Landesbehörde festgelegt; die
Wohnungsbauförderungsanstalt ist vorher zu hören.
b)
Tilgung
Das
Baudarlehen ist mit jährlich 1 v.H. – unter Zuwachs der durch die
fortschreitende Tilgung ersparten Zinsen – zu tilgen.
c)
Verwaltungskosten
Für das
Baudarlehen ist ein einmaliger Verwaltungskostenbeitrag in Höhe von
0,4 v.H. des bewilligten Darlehens und ein laufender
Verwaltungskostenbeitrag in Höhe von jährlich 0,5 v.H. des bewilligten
Darlehens zu zahlen. Nach Tilgung des Baudarlehens um 50 v.H. wird der
Verwaltungskostenbeitrag vom halben Darlehensbetrag erhoben.
5.42
Das Eigenheimzulagedarlehen wird zusammen mit der letzten Rate des Baudarlehens
ausgezahlt. Es ist in sieben gleichbleibenden Raten, beginnend mit dem 20. März
des auf den Bezug des Objekts folgenden Jahres, zu bedienen und ist nach sieben
Jahren vollständig zurückgezahlt.
Im Übrigen gelten folgende Bedingungen:
a) In den Fällen der Nummer5.312 Satz 2 Buchstabe a):
Das Darlehen ist mit jährlich 2 556 Euro zurückzuzahlen. Der gesamte
Rückzahlungsbetrag beläuft sich auf 17 892 Euro. In den Jahresraten sind
insgesamt 560 Euro Verwaltungskosten und 1 332 Euro Zinsen enthalten.
b) In den Fällen der Nummer 5.312 Satz 2 Buchstabe b):
Das Darlehen ist mit jährlich 1 250 Euro zurückzuzahlen. Der gesamte
Rückzahlungsbetrag beläuft sich auf 8 750 Euro. In den Jahresraten sind
insgesamt 280 Euro Verwaltungskosten und 470 Euro Zinsen enthalten.“
5.43
Die weiteren Darlehensbedingungen sind dem zwischen der
Wohnungsbauförderungsanstalt und der Förderempfängerin oder dem Förderempfänger
nach vorgeschriebenem Muster abzuschließenden Darlehensvertrag zu entnehmen.
5.5
Sonderregelung für den Ersterwerb selbst genutzten Wohneigentums und für
Trägermaßnahmen
5.51
Zum Erwerb eines bezugsfertigen Hauses oder einer bezugsfertigen
Eigentumswohnung von der Bauherrin oder dem Bauherren (Ersterwerb i.S.v.
§ 2 Abs. 1 Nr. 1 WoFG)können der Ersterwerberin oder dem
Ersterwerber Fördermittel bewilligt werden, wenn die Bauherrin oder der Bauherr
nicht selbst eine Förderung des Bauvorhabens erhält. Selbsthilfeleistungen
geringeren Umfangs, insbesondere das Verlegen von Fußbodenoberböden,
Malerarbeiten oder die Gestaltung der Außenanlagen, stehen dem Ersterwerb nicht
entgegen; weitere Selbsthilfeleistungen sind unbedenklich, wenn sie nach
Erteilung der Förderzusage oder der Zustimmung zum vorzeitigen
Vertragsabschluss erbracht werden. Der Antrag der Ersterwerberin oder des
Ersterwerbers soll spätestens bis zur Bezugsfertigkeit, er muss vor Bezug
gestellt werden. Bestehen aufgrund besonderer Vertragsgestaltung Zweifel, ob
ein Fall des Ersterwerbs vorliegt, entscheidet die Bezirksregierung.
5.52
Notarielle Beurkundungen vertraglicher Abmachungen, die auf die Übertragung des
Eigentums gerichtet sind und Verpflichtungen der Ersterwerberin oder des
Ersterwerbers begründen, dürfen erst nach Erteilung der Förderzusage erfolgen.
Steht der Bewilligungsbehörde ein Bewilligungsrahmen zur Verfügung, aus dem die
Förderung erfolgen soll, und liegen die wesentlichsten Fördervoraussetzungen
vor, kann die Bewilligungsbehörde durch schriftlichen Bescheid einem
vorzeitigen Vertragsabschluss zustimmen. Der Bescheid muss den Hinweis
enthalten, dass die Zustimmung keinen Rechtsanspruch auf die Bewilligung von
Mitteln gibt.
5.53
Abweichend von Nummer 5.52 Satz 1 dürfen der Ersterwerberin oder dem
Ersterwerber die beantragten Mittel bewilligt werden, wenn der Vertrag die
Voraussetzungen der Nummer 5.54 erfüllt und einen Rücktrittsvorbehalt der Ersterwerberin
oder des Ersterwerbers für den Fall enthält, dass innerhalb einer Frist von bis
zu zwei Jahren ab Vertragsschluss die für die Finanzierung vorgesehenen
Fördermittel nicht bewilligt werden. Anstelle vertraglicher Abmachungen mit
Rücktrittsvorbehalt können auch bedingte und entsprechend Satz 1 befristete
Vereinbarungen getroffen werden, deren Wirksamkeit von der Erteilung einer
Förderzusage über die in der Finanzierung vorgesehenen Mittel abhängt.
Für den Fall des Rücktritts ist zu
vereinbaren, dass
a) Bauherrin
oder Bauherr und Ersterwerberin oder Ersterwerber einander die gewährten
Leistungen zurückzugewähren haben (§ 346 BGB); hierbei sind
Selbsthilfeleistungen der Ersterwerberin oder des Ersterwerbers mit dem Wert
einer gleichwertigen Unternehmerleistung anzusetzen,
b) die Bauherrin oder der Bauherr, die durch den Abschluss des
Kaufvertrages und seine Rückabwicklung entstehenden Kosten, insbesondere
Gerichts- und Notarkosten, Steuern, Finanzierungskosten (z.B. Zinsen für Fremdmittel
einschließlich Bereitstellungs- und Zwischenfinanzierungszinsen,
Vorfälligkeitsentschädigung, Disagien) zu tragen oder der Ersterwerberin oder
dem Ersterwerber zu erstatten hat, soweit sie von diesem getragen worden sind,
und
c) der
Ersterwerberin oder dem Ersterwerber keine weiteren Lasten außer einem
angemessenen Nutzungsentgelt einschließlich Betriebskosten, Kosten der
Schönheitsreparaturen bei Auszug und Erstattung der Kosten der Durchführung von
Sonderwünschen, soweit diese nicht eine Verbesserung des Gebrauchswertes
bedeuten, verbleiben.
5.54
In dem Veräußerungsvertrag ist der Anspruch der Ersterwerberin oder des
Ersterwerbers auf Übertragung des Eigentums durch eine Auflassungsvormerkung zu
sichern. Dies ist in der Förderzusage zur Auflage zu machen, sofern der
Veräußerungsvertrag nicht bereits abgeschlossen ist (Nummer 5.53). Die im
Veräußerungsvertrag getroffenen Regelungen hinsichtlich der Fälligkeit des
Kaufpreisanspruchs oder einzelner Kaufpreisraten müssen den Vorschriften der
Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) entsprechen.
5.55
Förderung von Trägermaßnahmen für feststehende Bewerber – Trägermodell
Gefördert wird
auch der Neubau von selbst genutztem Wohneigentum eine Bauherrin oder ein
Bauherr (Trägerin oder Träger) im eigenen Namen, aber für Rechnung bereits
feststehender Bewerberinnen oder Bewerber errichtet, die das Förderobjekt
selbst nutzen wollen. Geeignete Bewerberinnen oder Bewerber sind Personen, bei
denen die Voraussetzungen der §§ 9 bis 11 WoFG und des 5. Abschnitts
der WFB gegeben sind. Ist die Bauherrin oder der Bauherr ein
Wohnungsunternehmen in der Rechtsform der Genossenschaft oder des Vereins, so
soll die Bewerberin oder der Bewerber Mitglied der Genossenschaft oder des
Vereins sein. Bei diesen Trägermodellen ist die Förderzusage an die Bauherrin
oder den Bauherrn nach Maßgabe des Runderlasses vom 13. März 2002 – IV A
2-2010-41/02 auszugestalten.
5.6
Förderung des Erwerbs bestehenden Wohnraums zur Selbstnutzung
5.61
Der Erwerb bestehenden selbst genutzten Wohnraums (Nummer 5.12) kann für den in
Nummer 5.2 genannten Personenkreis gefördert werden, wenn dadurch die
angemessene Wohnraumversorgung gewährleistet wird oder innerhalb eines Jahres
nach Erteilung der Förderzusage durch Modernisierung hergestellt werden kann.
Wohn- oder Schlafräume dürfen abweichend von Nummer 5.14 Satz 2 kleiner als 10
Quadratmeter sein. Die Erwerbskosten müssen angemessen i.S.d. Nummer 5.15 sein.
Die Kosten des Erwerbs und der Modernisierung sollen die angemessenen
Gesamtkosten bzw. den angemessenen Kaufpreis für eine vergleichbare neue
Immobilie nicht überschreiten.
a)
ordnungsgemäß instandgehalten oder modernisiert wurde oder
b) eine ausreichende Instandhaltungsrücklage gebildet wurde
oder gebildet wird
5.62
Je nach Höhe des Einkommens der förderfähigen Haushalte werden 70 v.H. der
Baudarlehen (Typ 1 bis 3) gemäß Nummer 5.311 und des Regionalbonusses
gemäß Nummern 5.32 und 5.321 gewährt. Die Darlehensbedingungen nach Nummer 5.41
gelten mit der Abweichung, dass die Tilgung 4 v.H. beträgt.
5.63
Neben dem Baudarlehen darf ein Darlehen in Höhe von 8.000 Euro gewährt werden,
mit dem der Fördergrundbetrag der Eigenheimzulage nach dem
Eigenheimzulagengesetz (EigZulG) vom 26. März 1997 in der für die steuerliche
Beurteilung maßgeblichen Fassung vorfinanziert wird (Eigenheimzulagedarlehen).
Nummer 5.312 Satz 3 gilt entsprechend.
5.64
Für das Eigenheimzulagedarlehen gelten einheitlich die Bedingungen der Nummer
5.42 Buchstabe b).
5.65
Der Antrag muss vor der notariellen Beurkundung der auf die
Eigentumsübertragung gerichteten vertraglichen Abmachungen gestellt werden; ein
Entwurf des Vertrages ist dem Antrag beizufügen.
5.7
-entfällt -
Lastenberechnung und Tragbarkeit der Belastung
5.81
Lastenberechnung
5.811
Für die Förderung von selbst genutztem Wohneigentum ist zugleich mit dem Antrag
eine Lastenberechnung nach vorgeschriebenem, von der für die Wohnraumförderung
zuständigen obersten Landesbehörde genehmigten Vordruck vorzulegen. Auf die
darin verwendeten Begriffe sind in Zweifelsfällen die Definitionen der II. BV
anzuwenden. Dies gilt nicht für die Höhe der Bewirtschaftungskosten. Für die
Berechnung der Betriebs- und Instandhaltungskosten ist die Wohnfläche
anzusetzen, die sich aus den technischen Unterlagen ergibt.
5.812
In der Lastenberechnung sind für die Bewirtschaftungskosten folgende Pauschalen
jährlich anzusetzen:
a)
Betriebskosten einschließlich Heizkosten 22,05
Euro/qm
b)
Instandhaltungskosten 27,42 Euro/qm
c) je Garage
und ähnlichem Einstellplatz 71,07 Euro
Ausgaben für
die Verwaltung von Eigentumswohnungen sind höchstens mit einem Betrag von
287,50 Euro jährlich anzusetzen.
5.813
Bei der Förderung des Ersterwerbs sind in der Lastenberechnung anstelle der
Gesamtkosten der voraussichtliche Kaufpreis und die sonstigen Erwerbskosten
anzugeben.
5.814
Bei der Förderung bestehenden Wohneigentums müssen in der Lastenberechnung
neben den Erwerbskosten auch die zusätzlichen Kosten der Modernisierung
angesetzt werden, die zur Herstellung der angemessenen Wohnraumversorgung
erforderlich sind.
5.82
Tragbarkeit der Belastung
5.821
Die Förderung ist nur zulässig, wenn die Belastung nicht die wirtschaftliche
Existenzgrundlage gefährdet. Die Belastung muss daher auf Dauer tragbar
erscheinen. Eine Belastung kann als tragbar angesehen werden, wenn im Zeitpunkt
der Bewilligung die Einkünfte der Förderempfängerin oder des Förderempfängers
sowie der Haushaltsangehörigen (§ 18 WoFG) nach Abzug der Belastung
einschließlich sämtlicher Betriebskosten und aller sonstigen Zahlungsverpflichtungen
ausreichen, den angemessenen Lebensunterhalt sicherzustellen. Nach Abzug der
vorgenannten Belastung und sonstigen Zahlungsverpflichtungen sollen zum
Lebensunterhalt monatlich mindestens verbleiben:
|
für einen Einpersonenhaushalt, |
850 Euro |
für einen Zweipersonenhaushalt, |
205 Euro |
für jede weitere Person. |
Sind in der Lastenberechnung
Fremdmittel, für die ein veränderlicher Zinssatz mit einer oberen und unteren
Begrenzung vereinbart ist, mit Zustimmung der Wohnungsbauförderungsanstalt
gemäß Nummer 1.633 ausgewiesen, ist bei der Tragbarkeitsprüfung der vereinbarte
Höchstzinssatz anzusetzen; Garagenerträge und Erträge für zweite Wohnungen
dürfen nur berücksichtigt werden, wenn die Einnahme nachhaltig gesichert
erscheint.
Die Bewilligungsbehörde hat die
Antragstellerin oder den Antragsteller unmittelbar über die Höhe der bei
Bezugsfertigkeit und in der Folgezeit entstehenden Belastung und über ggf. zu
erwartende Tragbarkeitsprobleme aufzuklären.
5.822
Zum Nachweis der Tragbarkeit der Belastung, insbesondere des verbleibenden
Einkommens, hat die Bauherrin oder der Bauherr, die Bewerberin oder der
Bewerber eine Aufstellung ihrer oder seiner Einnahmen und
Zahlungsverpflichtungen nach vorgeschriebenem Muster (Selbstauskunft) und eine
Auskunft der Schutzgemeinschaft für Allgemeine Kreditsicherung (Schufa)
vorzulegen.
5.9
Doppelförderung, Verbot offensichtlich ungerechtfertigter Förderung,
Arbeitgeberbeteiligung
5.91
Die Förderung selbst genutzten Wohneigentums für Haushalte, die bereits
Fördermittel nach dem II. WoBauG bzw. nach dem WoFG einschließlich
Wohnungsfürsorgemittel eines Landes, des Bundes oder einer
Gemeinde/Gemeindeverbandes zur Schaffung oder zum Erwerb selbst genutzten
Wohneigentums durch Bewilligungsbescheid, Vertrag oder Rechtsnachfolge erhalten
haben, ist zulässig, wenn eine Förderung des zweiten Objekts nach dem
Eigenheimzulagengesetz gewährt wird und die Förderung nicht als
ungerechtfertigt im Sinne der Nummer 5.92 anzusehen ist. Die gewährten Fördermittel
sind zurückzuzahlen. Sind die früher gewährten Mittel bereits abgelöst, so hat
sich die Förderempfängerin oder der Förderempfänger zur Rückzahlung des
Betrages zu verpflichten, in dessen Höhe bei Ablösung ein Schuldnachlass
gewährt wurde.
5.92
Die Förderung ist trotz Erfüllung der Fördervoraussetzungen ausgeschlossen,
wenn und soweit sie offensichtlich nicht gerechtfertigt wäre (§ 8 WoFG).
Dabei sind alle Umstände des Einzelfalls mit dem Ziel zu würdigen, den
offensichtlich ungerechtfertigten Einsatz von Fördermitteln zu vermeiden.
Die Förderung ist insbesondere in der Regel dann nicht gerechtfertigt,
wenn
a) die
Förderempfängerin, der Förderempfänger oder eine Haushaltsangehörige bzw. ein
Haushaltsangehöriger (§ 18 WoFG) nach Kenntnis der Bewilligungsbehörde so
viel eigenes Vermögen (z.B. Guthaben, Wertpapiere, Beteiligungen,
Grundvermögen, Luxusgüter) für die Finanzierung selbst genutzten Wohneigentums
einsetzen kann, dass eine weitergehende Wohnkostenentlastung durch Gewährung
von Fördermitteln unbillig erschiene. Hiervon ist in der Regel auszugehen, wenn
eine Kontrollrechnung ergibt, dass die jährliche Belastung aus der Finanzierung
eines für den Haushalt angemessenen Objekts bei Einsatz des verfügbaren
Vermögens, ergänzt um Kreditmittel zu marktüblichen Konditionen, weniger als 30
v.H. der anrechenbaren jährlichen Einkünfte (Nummer 5.821) betragen würde. Bei
der fiktiven Berechnung sind die gemäß Nummer 5.15 höchstens zulässigen
Gesamtkosten für ein Objekt mit angemessener Wohnfläche anzusetzen.
b) verwertbares Vermögen, dessen Einsatz zur Ablehnung des Antrags gemäß
Buchstabe a) geführt hätte, für die Bewilligungsbehörde erkennbar
offensichtlich mit dem Ziel, Fördermittel zu erlangen, auf Dritte übertragen
wurde,
c) die Förderung des Erwerbs bestehenden Wohnraums im
Zusammenhang mit einer Erbauseinandersetzung unter Verwandten (§ 18 WoFG)
der Antragstellerin oder des Antragstellers steht.
5.93
Trägt eine Arbeitgeberin oder ein Arbeitgeber zur Wohnraumversorgung einer
Arbeitnehmerin oder eines Arbeitnehmers in selbst genutztem Wohneigentum durch
Bereitstellung eines Grundstücks oder Einräumung eines Erbbaurechts bei, ist
die Förderung nicht zulässig, wenn die Arbeitnehmerin oder der Arbeitnehmer
nach den getroffenen Vereinbarungen bei einem von ihr oder ihm nicht zu
vertretenden Ausscheiden aus dem Arbeitsverhältnis das Grundstück oder das
Erbbaurecht zurückübertragen muss. Gleiches gilt bei der Gewährung von
Finanzierungsmitteln, wenn die Arbeitnehmerin oder der Arbeitnehmer nach den
getroffenen Vereinbarungen bei Ausscheiden aus dem Arbeitsverhältnis zur
sofortigen Rückzahlung verpflichtet ist, es sei denn, die Ersetzung der
Finanzierungsmittel durch Eigen- und Fremdmittel ist beider wirtschaftlichen
Leistungsfähigkeit der Arbeitnehmerin oder des Arbeitnehmers voraussichtlich
möglich.
6
Darlehen für Schwerbehinderte
6.1
Fördervoraussetzungen
Für
Baumaßnahmen im Zusammenhang mit dem Neubau, dem Erwerb oder der Nachrüstung
von Mietwohnungen bzw. selbstgenutztem Wohneigentum können zugunsten von
Schwerbehinderten mit einem Grad der Behinderung von wenigstens 80 Darlehen
bewilligt werden, wenn
a) das
Einkommen des begünstigten Haushalts die Einkommensgrenze des § 9
Abs. 2 WoFG in Verbindung mit der VO WoFG NRW nicht übersteigt;
b)
die zusätzliche Baumaßnahme wegen der Art der Behinderung (z.B. Rampe,
Hebeanlage, behinderungsgerechte Küche oder behinderungsgerechtes Bad, WC)
erforderlich ist und
c)
das Darlehen zur Deckung der Mehrkosten notwendig ist.
Die
Vergrößerung der Wohnfläche von geförderten Mietwohnungen gilt nicht als
zusätzliche Baumaßnahme, da sie bereits bei Ermittlung der übrigen Fördermittel
berücksichtigt wird.
6.2
Höhe der Förderung
Das
Darlehen beträgt je Wohnung höchstens:
a) 15.500 Euro für begünstigte
Haushalte, deren Einkommen die Einkommensgrenze nach § 9 Abs. 2 WoFG
in Verbindung mit § 1 der VO WoFG NRW nicht übersteigt,
b) 9.500 Euro für begünstigte
Haushalte, deren Einkommen die Einkommensgrenze nach § 9 Abs. 2 WoFG
in Verbindung mit der VO WoFG NRW nicht übersteigt.
6.3
Darlehensbedingungen
Wird das
Darlehen im Zusammenhang mit der Förderung nach Nummer 2 oder 5 gewährt, gelten
die Darlehensbedingungen des jeweiligen Fördermodells; im übrigen gilt:
a) das Darlehen ist mit 0,5 v.H. zu verzinsen,
b) das Darlehen
ist mit jährlich 4 v.H. unter Zuwachs der durch die fortschreitende Tilgung
ersparten Zinsen zu tilgen,
c) für das Darlehen ist ein
einmaliger Verwaltungskostenbeitrag von 0,4 v.H. des Darlehens und ab
Leistungsbeginn ein laufender Verwaltungskostenbeitrag von 0,5 v.H. des
Darlehens zu zahlen. Nach Tilgung des Darlehens um 50 v.H. wird der
Verwaltungskostenbeitrag vom halben Darlehensbetrag erhoben; Zinsen, Tilgungen
und Verwaltungskostenbeiträge sind halbjährlich an die Wohnungsbauförderungsanstalt
zu entrichten.
6.4
Mindestbetrag
Eine
Bewilligung ist nicht zulässig, wenn das zur Deckung der Kosten zu bewilligende
Baudarlehen 2.000 Euro unterschreiten würde.
Antrags- und Bewilligungsverfahren
7.1
Zuteilung der Fördermittel an die Bewilligungsbehörden
Die Bewilligungsbehörden und die
Wohnungsbauförderungsanstalt werden nach In-Kraft-Treten des Haushaltsplanes
über die nach Maßgabe der Haushaltsansätze und der Zielsetzungen des jeweiligen
Jahresförderungsprogramms für den Bereich der Bewilligungsbehörde verfügbaren
Mittelrahmen unterrichtet. Soweit nach diesen Bestimmungen Mittel bei der
Wohnungsbauförderungsanstalt anzufordern sind, kann diese für die Anforderung
die Verwendung von Mustern, die Übersendung von Unterlagen und die Einhaltung von
Fristen vorsehen.
7.2
Antragsverfahren
7.21
Anträge auf Bewilligung sind unter Verwendung des vorgeschriebenen
Antragsmusters und Beifügung der darin verlangten Unterlagen bei der
Gemeindeverwaltung des Bauortes einzureichen. Ist die Antragsannahmestelle
nicht Bewilligungsbehörde, hat sie die Anträge – ohne die Vollständigkeit der
Unterlagen zu prüfen – verbunden mit einer Stellungnahme in städtebaulicher
Hinsicht (vgl. Nummer 1 der Anlage 1) unverzüglich an die
Bewilligungsbehörde weiterzuleiten. Der Antrag kann auch unmittelbar bei der
Bewilligungsbehörde eingereicht werden; in diesem Fall hat die
Bewilligungsbehörde die Stellungnahme der Gemeinde in städtebaulicher Hinsicht
unter Beifügung der hierfür erforderlichen Angaben und Unterlagen aus dem Antrag
einzuholen.
7.22
Mit dem Antrag auf Förderung des Neubaus, des Ausbaus oder der Erweiterung von
Mietwohnungen ist eine Berechnung nach vorgeschriebenem Muster vorzulegen, die
Angaben über
a) die
Gesamtkosten des Bauvorhabens
b)
die Finanzierung
c) den Aufwand
und den Ertrag
enthält.
7.23
Die Bewilligungsbehörde hat der Antragstellerin oder dem Antragsteller den
Eingang des Antrags innerhalb eines Monats schriftlich zu bestätigen und sie
oder ihn über die voraussichtlichen Förderungsaussichten zu unterrichten.
Gleichzeitig hat sie sie oder ihn auf den Förderungsausschluss bei vorzeitigem
Baubeginn, vorzeitigem Vertragsabschluss und vorzeitiger Ausführung von
Selbsthilfeleistungen hinzuweisen. Bei genehmigungspflichtigen Vorhaben gemäß
§ 63 BauO NRW ist der Baugenehmigungsbehörde ein Durchdruck der
Eingangsbestätigung zu übersenden. Für die Zusammenarbeit zwischen
Baugenehmigungsbehörde und Bewilligungsbehörde im Falle genehmigungspflichtiger
Bauvorhaben sind die Regelungen in Nummer 6 der Anlage 1 zu beachten. Die gemäß
Nummer 1.52 erforderliche Stellungnahme der Wohnungsbauförderungsanstalt ist
unverzüglich anzufordern.
7.24
Nach Prüfung der Anträge auf Vollständigkeit hat die Bewilligungsbehörde der
Antragstellerin oder dem
Antragsteller für die Übersendung der fehlenden Unterlagen eine angemessene
Frist zu setzen, wenn sie beabsichtigt, den Antrag aus den verfügbaren Mitteln
zu berücksichtigen oder die fehlenden Unterlagen für die Mittelverplanung von
Bedeutung sind.
7.25
Die Bewilligungsbehörde kann – unbeschadet der Regelung in Nummern 5.52, 5.53
und 5.65 – in einen Baubeginn vor Erteilung der Förderzusage einwilligen, wenn
ihr ein Bewilligungsrahmen zur Verfügung steht, aus dem das Bauvorhaben
gefördert werden soll und der Nachweis bzw. die Glaubhaftmachung für die
wesentlichsten Fördervoraussetzungen – insbesondere für die Einhaltung der
Einkommensgrenze und die Sicherung der Gesamtfinanzierung – geführt ist. Der
schriftliche Bescheid über die Einwilligung in den vorzeitigen Baubeginn muss
den Hinweisenthalten, dass die Einwilligung keinen Rechtsanspruch auf
Bewilligung der beantragten Mittel gibt.
7.26
Die Bewilligungsbehörde hat die Anträge auf Bewilligung (Nummer 7.21) in eine
Antragseingangsliste aufzunehmen.
7.3
Förderzusage
7.31
Die Bewilligungsbehörde entscheidet über den Antrag durch Verwaltungsakt in
Gestalt der Förderzusage nach vorgeschriebenem Muster. Über einen Antrag auf
Bewilligung nur zu einem Teil zu entscheiden und die Bewilligung der übrigen
Mittel für einen späteren Zeitpunkt in Aussicht zu stellen (Teilbewilligung),
ist unzulässig. Es ist ebenfalls unzulässig, die Förderzusage unter dem
Vorbehalt des Widerrufs für den Fall von Maßnahmen der
Wohnungsbauförderungsanstalt gemäß § 15 WBFG oder Beanstandungen durch
andere Prüfungsorgane zu erteilen.
7.32
In den Fällen des § 2 Abs. 2 WBFG hat die Bewilligungsbehörde die
Zustimmung unter Beifügung des Antrages auf Bewilligung nebst Unterlagen und
des Entwurfs der Förderzusage zu beantragen. Die Entscheidung trifft die gemäß § 2
Abs. 2 WBFG zuständige Stelle durch schriftlichen Bescheid.
7.33
Dürfen geförderte Wohnungen nach diesen Bestimmungen, der Art der Mittel oder
den in Mittelbereitstellungserlassen erteilten Weisungen nur Angehörigen eines
bestimmten Personenkreises vermietet oder sonst zum Gebrauch überlassen werden,
muss die Förderzusage einen entsprechenden Vorbehalt enthalten und die
Wohnungen, für die der Vorbehalt gelten soll, nach ihrer Lage im Gebäude
bezeichnen. Sie muss ferner festlegen, ob der Vorbehalt für die erstmalige
Überlassung der geförderten Wohnungen, für die erste und jede weitere
Überlassung innerhalb eines bestimmten Zeitraums oder für jede Überlassung auf
unbestimmte Zeit gilt.
7.34
Rücknahme, Widerruf, Änderung oder Ergänzung einer Förderzusage sind mit
Rechtsmittelbelehrung zu versehen, es sei denn, die oder der Begünstigte habe
sich mit dem Verwaltungsakt einverstanden erklärt. Rücknahme und Widerruf sind
ausgeschlossen, wenn der Darlehensvertrag abgeschlossen und das Darlehen
wenigstens teilweise ausgezahlt worden ist; stattdessen hat die
Bewilligungsbehörde die Wohnungsbauförderungsanstalt von dem Rücknahme- oder
Widerrufsgrund im Hinblick auf eine Kündigung des Darlehensvertrages zu
unterrichten.
7.35
Bauvorhaben, für die bereits eine Förderzusage erteilt worden ist, dürfen auch
für den Fall der Rückgabe der erteilten Förderzusage nicht erneut gefördert
werden.
7.4
Benachrichtigungs- und Auskunftspflicht der Bewilligungsbehörde
7.41
Die Bewilligungsbehörde hat die Wohnungsbauförderungsanstalt über die
Förderzusage innerhalb von acht Tagen durch Übersendung einer Ausfertigung der
Förderzusage und einer Abschrift des Antrages zu unterrichten.
Ausfertigungen aller im
Kalenderjahr erteilten Förderzusagen müssen der Wohnungsbauförderungsanstalt
spätestens am 1. Dezember des Kalenderjahres vorliegen.
7.42
Rücknahme, Widerruf, Änderung oder Ergänzung eines Bewilligungsbescheides oder
einer Förderzusage sind der Wohnungsbauförderungsanstalt durch Übersendung
einer Ausfertigung mitzuteilen. Aus Bewilligungsbescheiden früherer
Kalenderjahre freigewordene Mittel stehen nicht für eine erneute Bewilligung
zur Verfügung.
7.43
Die Bewilligungsbehörden haben eine Bewilligungskontrolle durchzuführen und mit
der Wohnungsbauförderungsanstalt abzustimmen. Das Verfahren regelt die
Wohnungsbauförderungsanstalt.
7.44
Entscheidungen nach Nummer 7.42 sind, soweit sie Bewilligungen von
Mietwohnungen im ersten Förderweg auf der Grundlage des II. WoBauG
betreffen, dem Finanzamt formlos mitzuteilen. Abschriften der Mitteilungen sind
der Bauherrin oder dem Bauherrn zu übersenden.
7.45
Auf Verlangen hat die Bewilligungsbehörde der Wohnungsbauförderungsanstalt
Auskünfte über Vorgänge zu erteilen, die im Zusammenhang mit der Überprüfung
nach § 15 WBFG von Bedeutung sein können, und die Bewilligungsakten
vorzulegen.
7.5
Bauausführung, Baukontrolle und Bezugsfertigkeit
7.51
Abweichungen von den der Bewilligung zugrunde liegenden technischen Unterlagen
sind ohne Zustimmung der Bewilligungsbehörde unzulässig.
7.52
Die Baukontrollen gemäß § 4 Abs. 2 WBFG und die dabei getroffenen
Feststellungen sind aktenkundig zu machen.
7.53
Die Bauherrin oder der Bauherr zeigt der Bewilligungsbehörde auf
vorgeschriebenem Vordruck die Bezugsfertigkeit an. Die Bewilligungsbehörde hat
der Wohnungsbauförderungsanstalt den Tag der Bezugsfertigkeit unverzüglich
mitzuteilen und zu berichten, ob die geförderten Wohnungen gemäß den der
Bewilligung zugrunde liegenden Unterlagen erstellt bzw. welche Abweichungen von
diesen Unterlagen festgestellt worden sind. Hat sich die der Berechnung des
Baudarlehens zugrunde gelegte Wohnfläche bis zur Bezugsfertigkeit verringert,
hat die Bewilligungsbehörde den bewilligten Betrag neu zu berechnen und durch
Änderung der Förderzusage zu kürzen, wenn die Verringerung
a)
mehr als einen Quadratmeter bei einer einzelnen Wohnung und außerdem auch
b)
mehr als einen Quadratmeter insgesamt für alle geförderten Wohnungen des
Gebäudes
beträgt.
7.6
Vordrucke und Vertragsmuster, Ausnahmegenehmigungen der
Wohnungsbauförderungsanstalt
7.61
Soweit in diesen Bestimmungen die Verwendung einheitlicher Vordrucke und
Vertragsmuster vorgeschrieben ist, werden diese von der
Wohnungsbauförderungsanstalt erstellt und von der für die Wohnraumförderung
zuständigen obersten Landesbehörde genehmigt und bekannt gemacht. Die
vorgeschriebenen Vordrucke und Vertragsmuster dürfen ohne Zustimmung der
Wohnungsbauförderungsanstalt nicht abgeändert werden, sofern in den Bemerkungen
zu den Vordrucken und Vertragsmustern nicht etwas anderes bestimmt ist.
7.62
Sofern eine nach diesen Bestimmungen vorgesehene Ausnahme der
Wohnungsbauförderungsanstalt beantragt wird, hat die Bewilligungsbehörde den
Antrag mit ihrer Stellungnahme der Wohnungsbauförderungsanstalt unmittelbar
vorzulegen. Die Wohnungsbauförderungsanstalt übersendet der Aufsichtsbehörde
eine Ausfertigung ihrer Entscheidung. Die Entscheidung gegenüber der
Antragstellerin oder dem Antragsteller obliegt der Bewilligungsbehörde.
8
Dingliche Sicherung, Auszahlung der bewilligten Mittel, Darlehensverwaltung
8.1
Aufgaben der Wohnungsbauförderungsanstalt nach Erteilung der Förderzusagen
8.11
Sicherung, Auszahlung und Verwaltung der bewilligten Wohnraumfördermittel sind
gemäß § 11 Abs. 1 WBFG Aufgaben der Wohnungsbauförderungsanstalt.
8.12
Bis zu dem in Nummer 7.34 Satz 2 genannten Zeitpunkt entscheidet die
Bewilligungsbehörde auf Antrag der Bauherrin oder des Bauherrn über eine
Änderung der Höhe der vorgesehenen Finanzierungsmittel, eine Rangänderung oder
Änderung der Grundstücksgröße. Danach entscheidet die Wohnungsbauförderungsanstalt.
8.13
Nach dem in Nummer 7.34 Satz 2 genannten Zeitpunkt übt die
Wohnungsbauförderungsanstalt alle Rechte aus dem Darlehensvertrag und der
Hypothek zur Sicherung der Mittel aus, sofern nicht der Darlehensvertrag noch
eine Mitwirkung der Bewilligungsbehörde vorsieht.
8.14
Die Wohnungsbauförderungsanstalt kann für besondere Fälle von den für die
Sicherung und Auszahlung vorgesehenen Bestimmungen abweichen, insbesondere
zusätzliche Anforderungen stellen.
8.2
Sicherung der bewilligten Mittel
8.21
Zur Sicherung der bewilligten Darlehen ist ein abstraktes Schuldversprechen
abzugeben, aufgrund dessen die Eintragung einer Hypothek in das Grundbuch des
Baugrundstücks an der in der Förderzusage festgelegten Rangstelle zu erfolgen
hat. Für das Schuldversprechen und die Hypothekenbestellung ist das
vorgeschriebene Muster einer Hypothekenbestellungsurkunde zu verwenden.
8.22
Sind Gemeinden, Gemeindeverbände oder sonstige öffentlich rechtliche
Körperschaften Bauherrinnen oder Bauherren, Grundstückseigentümerinnen oder
Grundstückseigentümer (Erbbauberechtigte) und Darlehensnehmerinnen oder
Darlehensnehmer, soll von einer dinglichen Sicherung abgesehen werden. Sind
Gesellschaften, deren Gesellschaftsanteile zu mehr als 50 v.H. von Gemeinden
oder anderen öffentlich-rechtlichen Körperschaften gehalten werden,
Bauherrinnen oder Bauherren, Grundstückseigentümerinnen oder
Grundstückseigentümer (Erbbauberechtigte) und Darlehensnehmerinnen oder
Darlehensnehmer, kann von einer dinglichen Sicherung abgesehen werden, wenn die
Gemeinde oder eine andere öffentlich-rechtliche Gebietskörperschaft eine
selbstschuldnerische Bürgschaft abgibt.
8.23
Der Anspruch auf Erbbauzinsen kann – auch bei Vereinbarung einer Gleitklausel –
vor der Hypothek zur Sicherung der bewilligten Mittel dinglich gesichert
werden, wenn die Erbbauzinsen den Betrag von 4 v.H. des Verkehrswertes des
Baugrundstückes im Zeitpunkt der Bewilligung nicht übersteigen und die
Ausgeberin oder der Ausgeber des Erbbaurechts eine Stillhalteerklärung
gegenüber der Wohnungsbauförderungsanstalt abgibt. Übersteigen die Erbbauzinsen
diesen Satz, kann einer vorrangigen Absicherung trotzdem zugestimmt werden,
wenn gemäß § 9 Erbbaurechtsverordnung als Inhalt des Erbbauzinses
vereinbart wurde, dass die Reallast im Falle einer Zwangsversteigerung
abweichend von § 52 Abs. 1 ZVG bestehen bleibt.
Auszahlung der Baudarlehen
8.31
Die Wohnungsbauförderungsanstalt zahlt die bewilligten Darlehen aus, sobald ihr
die im Auszahlungsverzeichnis verlangten Nachweise vorliegen.
8.32
Die Auszahlung des Darlehens erfolgt
a) wenn es
für ein einzelnes Eigenheim oder eine einzelne Eigentumswohnung bewilligt
worden ist oder 25.600 Euro nicht übersteigt, in zwei Raten, und zwar
50
v.H. bei Baubeginn,
50 v.H. nach Fertigstellung des
Rohbaus,
b)
in den übrigen Fällen in drei Raten, und zwar
20
v.H. bei Baubeginn,
45
v.H. nach Fertigstellung des Rohbaus,
35 v.H. bei abschließender Fertigstellung oder
Bezugsfertigkeit.
8.33
Der Antrag auf Auszahlung der Baubeginnrate ist unmittelbar bei der
Wohnungsbauförderungsanstalt unter Beifügung der gemäß Nummer 8.31
erforderlichen Unterlagen zu stellen. Mit dem Antrag ist der Nachweis über die
Erteilung der Baugenehmigung zu führen, sofern die Bewilligung auf der
Grundlage eines Vorprüfungsvermerkes erfolgte (Nummer 6.3 der Anlage 1);
außerdem ist durch die Bauherrin oder den Bauherrn und die Architektin oder den
Architekten die Tatsache des Baubeginns zu bestätigen.
Die Auszahlung
der weiteren Raten ist ebenfalls bei der Wohnungsbauförderungsanstalt zu
beantragen, sofern eine Bescheinigung der Bauaufsichtsbehörde über die
Bauzustandsbesichtigung ausgestellt ist und beigefügt wird; anderenfalls sind
die Auszahlungsraten über die Bewilligungsbehörde zu beantragen, die ggf. der
Wohnungsbauförderungsanstalt die Fertigstellung des Rohbaus, die abschließende
Fertigstellung oder die Bezugsfertigkeit bestätigt.
8.34
Die einzelnen Darlehensraten sind auf das Konto der Bauherrin oder des Bauherrn
zu zahlen.
8.35
Bei dem Ersterwerb von selbst genutztem Wohneigentum (Nummer 5.5) sind die
bewilligten Baudarlehen nach Bezugsfertigkeit und nach Abschluss des auf die
Übertragung des Eigentums (Erbbaurechts) gerichteten Vertrages in einer Summe
auf ein Konto der Ersterwerberin oder des Ersterwerbers oder mit ihrer oder
seiner Zustimmung auf ein Konto der Bauherrin oder des Bauherrn auszuzahlen,
wenn die in Nummer 8.31 angegebenen Voraussetzungen erfüllt sind.
Entsprechendes gilt auch für die Auszahlung von Darlehen zum Erwerb bestehenden
Wohnraums (Nummer 5.6).
8.36
Die Gebäudeversicherung muss gegen das Risiko Feuer mit einer ausreichenden
Versicherungssumme abgeschlossen sein.
Belege
Die Bauherrin oder der Bauherr
hat auf Verlangen der Bewilligungsbehörde oder der zuständigen Stelle Miet-,
Nutzungs- oder Dauerwohnrechtsverträge für das geförderte Objekt vorzulegen.
Für alle Kosten und Zahlungen müssen beim Antragsteller Belege vorhanden sein.
Die Belege sind fünf Jahre nach Feststellung der Bezugsfertigkeit zur
Einsichtnahme durch die Bewilligungsbehörde oder die
Wohnungsbauförderungsanstalt bereitzuhalten und auf Anforderung vorzulegen. Es
steht im Ermessen der Bewilligungsbehörde oder der
Wohnungsbauförderungsanstalt, die Vorlage zu verlangen. Sie ist stets zu
fordern, wenn der Verdacht besteht, dass Fördermittel nicht der Förderzusage
entsprechend verwendet worden sind bzw. in der Fertigstellungsanzeige
unrichtige Angaben gemacht worden sind.
10
In-Kraft-Treten, Übergangsregelungen
10.1
In-Kraft-Treten
Diese
Bestimmungen treten mit Wirkung vom 10. September 2005 in Kraft. Sie sind von
diesem Zeitpunkt an allen Erstbewilligungen unter Beachtung der nachfolgenden
Übergangsregelungen zugrunde zu legen. Mit Wirkung vom gleichen Tagetritt der
RdErl. d. Ministeriums für Bauen und Wohnen v. 30. September 1997 (SMBl. NRW. 2370) außer Kraft.
10.2
Übergangsregelungen
10.21
Anträge zur Förderung des Neubaus, des Erwerbs, des Ausbaus und der Erweiterung
selbstgenutzten Wohneigentums mit Antragsstichtag vor dem 13. März 2002
werden auf der Grundlage des WoFG und der WFB in der Fassung vom
1. Februar 2001 mit folgender Maßgabe gefördert:
a) die auf der
Grundlage des II. WoBauG und des Einkommensprüfungserlasses vom
11. Dezember 2000 durchgeführte Einkommensprüfung und die daraus folgende
Einteilung in einen Fördertyp bleiben unberührt;
b) anstelle des
Familienzusatzdarlehens wird ein Zusatzdarlehen in Höhe der in Nummer 5.312 WFB
2001 genannten Beträge gewährt;
c) die Wohnflächenobergrenze gemäß Nummer 5.14 WFB 2001
entfällt;
d) das Verbot der
Doppelförderung oder die ungerechtfertigte Förderung sind nach Maßgabe der WFB
in der Fassung vom 5. Februar 2003 zu bewerten, soweit dies für den
Förderberechtigten günstiger ist.
10.22
Abweichend von Nummer 5.12 Buchstabe a) und Nummer 5.61 kann der Erwerb von
selbst genutztem Wohneigentum in Gebäuden mit mehr als vier Vollgeschossen
gefördert werden, wenn vor dem 1. März 2004 der Erwerbsvertrag geschlossen
wurde oder im Falle des Neubaus von Eigentumswohnungen, die an Selbstnutzer
veräußert werden, die Baugenehmigung für das Gebäude beantragt beziehungsweise
die Bauvoranfrage gestellt wurde.
10.23
Wurde vor dem 1. März 2004
a) die Finanzierungszusage erteilt, findet Nummer 1.631 Buchstabe c) keine
Anwendung;
b) der notarielle Erwerbsvertrag geschlossen, findet Nummer 5.61 Satz 5 keine
Anwendung;
c) der Antrag auf Förderung des Neubaus oder des Erwerbs von selbst genutztem
Wohneigentum gestellt, gilt Nummer 5.821 Satz 4 in der Fassung der WFB vom 5.
Februar 2003.“
MBl. NRW. 2003 S.
247, geändert durch RdErl. v. 3.2.2004 (MBl. NRW. 2004 S. 249), 12.1.2005 (MBl. NRW. 2005 S. 104), 25.8.2005 (MBl. NRW. 2005 S. 1147).
Anlagen: